창원지방법원 2025타경12309. 창원시 성산구 신촌동 신촌빌딩의 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 문주식이며, 말소기준은 2013.03.29. 창원신용협동조합 근저당권 266,500,000원입니다. 그보다 앞선 2002년 한빛은행 명의 근저당권 338,000,000원은 2013.04.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 추가 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 배당표 기준 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 주거용이 아니라 근린시설입니다. 감정요항표에는 4층 404·405호가 출입문 하나, 내부 경계벽 없는 하나의 상가로 사용되었고 용도는 노래연습장, 현장조사 시점에는 폐업상태라고 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고 역시 목록 1·2 일괄매각, 내부 경계벽 없이 하나의 상가로 이용 중이라고 밝히고 있어 개별 404호만 따로 보는 접근은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12309 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 신촌동 15-10 신촌빌딩 4층404호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 신촌로 29 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 신촌빌딩 4층 404·405호 · 내부 경계벽 없이 하나의 상가(노래연습장) · 현황 폐업상태 |
| 소유자 | 문주식 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원신용협동조합 / 244,016,839원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2013.03.29. 을구 2번 근저당권입니다. 창원신용협동조합의 채권최고액은 266,500,000원이고 채무자는 문주식입니다. 이후 같은 창원신용협동조합의 41,600,000원 근저당, 경남신용보증재단 19,000,000원 가압류, 하나카드 16,406,004원 가압류, 창원시 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 할인 없는 신건
현재 최저매각가는 감정가와 같은 186,000,000원으로 감정가의 100% 구간입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 148,800,000원, 2회 유찰 시 119,040,000원입니다. 다만 근린시설의 실제 시장가격을 이 감정가·유찰률만으로 단정할 수는 없으므로, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 186,000,000원 | 182,596,000원 | 160,910,004원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,800,000원 | 145,916,800원 | 197,589,204원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 226,932,564원 |
현재 회차에서도 총 채권액 343,506,004원에 비해 배당 가능한 채권자 몫은 182,596,000원에 그쳐 160,910,004원의 미배당이 생깁니다. 유찰될수록 미배당은 197,589,204원, 226,932,564원으로 커지지만, 배당 부족분 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 창원신용협동조합 | 266,500,000원 | 182,596,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 창원신용협동조합 | 41,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 경남신용보증재단 | 19,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 16,406,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 343,506,004원 중 채권자 예상배당은 182,596,000원, 미배당은 160,910,004원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅남동행정복지센터 북측 인근이며, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 현황. 4층 404·405호는 출입문 하나, 내부 경계벽 없이 하나의 노래연습장으로 이용됐으나 현장조사 당시 폐업상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 9층 건물이며 급배수·위생·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 남서측과 동측으로 진입도로가 개설돼 있고, 동측 도로를 통해 지하주차장 진출입이 가능합니다.
- 토지. 근린상업지역 · 상업용 건부지 · 평지 · 사다리형 · 중로각지, 공시지가 1,210,000원/㎡입니다.
- 제한. 근린상업지역, 소로3류 접합, 중로2류 접합, 가축사육제한구역 전부제한입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1·2가 내부 경계벽 없이 하나의 상가로 이용되고 있으므로 404·405호의 매각범위와 현황을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 체납관리비 확인. 2025.10.말 기준 약 34,800,000원이라는 비고가 있으므로 관리사무소에서 최신 체납액과 세부 항목을 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 폐업상태만으로 무점유를 단정하지 말고 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 공매 진행상태 확인. 2022.06.09. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 관계를 교차 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 감정가와 같은 186,000,000원입니다. 근린시설의 실제 임대수익·매매사례·공실기간 등을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장 비용과 상가 리스크가 핵심
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2013년 창원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 판단을 등기에서 끝내면 안 됩니다. 감정가와 최저가가 모두 186,000,000원인 신건이고, 현황은 폐업한 근린시설이며 임대관계는 미상입니다. 여기에 체납관리비 약 34,800,000원과 공매공고 부기등기까지 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없지만, 신건 가격·체납관리비·점유·공매 상태를 확인하기 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 상가”입니다.
