창원지방법원 2025타경12337. 김해시 서상동 금오아파트 에이동 4층 505호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 전용면적은 82.83㎡이며 감정가와 현재 최저매각가는 모두 125,000,000원입니다. 등기상 소유자는 최정관이고, 2018.04.09 매매를 원인으로 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2023.01.20 설정된 애정캐피탈대부주식회사의 근저당권 75,000,000원입니다. 그 뒤 같은 채권자의 근저당권 22,500,000원, 임의경매개시결정, 한국투자저축은행 가압류 16,089,509원이 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12337 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 서상동 255-2 금오아파트 에이동 4층505호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 가락로63번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 아파트로 이용 중 |
| 전용면적 | 82.83㎡ |
| 소유자 | 최정관 · 2018.04.09 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 애정캐피탈대부주식회사 / 55,762,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.01.20 을구 7번 근저당권입니다. 이후 2024.08.16 을구 8번 근저당권, 2025.11.04 임의경매개시결정, 2026.01.22 한국투자저축은행 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 삼성생명보험 근저당, 남김해새마을금고 근저당 등은 이미 말소된 등기입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건도 낮다
금오아파트 동일면적 82.83㎡ 실거래는 4건 확인됩니다. 가격 판단은 과거 거래까지 포함한 전체 평균 131,250,000원보다 최근 12개월 평균 133,666,666원과 최신 거래 136,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 +7.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 82.83㎡ | 2 | 136,000,000원 |
| 2025.10 | 82.83㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.04 | 82.83㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 82.83㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.83㎡ | 3건 | 133,666,666원 |
현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.5%입니다. 최신 거래 136,000,000원보다도 낮습니다. 반면 2025.10 같은 4층 거래가가 정확히 125,000,000원이므로, 현재 최저가를 시세 대비 큰 폭의 할인으로 해석하기보다는 최근 평균 대비 소폭 낮고 같은 층 선행거래와는 동일한 수준으로 보는 편이 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 애정캐피탈대부주식회사 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 애정캐피탈대부주식회사 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 16,089,509원 | 16,089,509원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,860,491원 |
현재 최저가 125,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 113,589,509원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 8,860,491원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 125,000,000원 | 113,589,509원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 15,789,509원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 35,429,509원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해수로왕릉 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 간선도로와의 거리와 대중교통 이용을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 내 4층 505호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 대지권 목적 토지는 현황 아파트 건부지로 이용 중이며 북측으로 노폭 약 9m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 소로1류에 저촉되고, 역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 704,000원/㎡입니다.
- 환금성. 금오아파트는 50세대, 사용승인일 1983.06.18입니다. 동일면적 실거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 3건으로 확인됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대·점유자·임대차계약 존재 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 같은 층 거래 대조. 2025.10 4층 동일면적 거래가 125,000,000원입니다. 내부 상태·향·수리비 차이를 확인해 현재 최저가의 실제 할인폭을 판단해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 131,250,000원보다 최근 12개월 평균 133,666,666원과 최신 거래 136,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 적절합니다.
- 환금성 점검. 50세대 규모와 1983.06.18 사용승인이라는 특성을 감안해 향후 매도 시 거래기간과 수요층을 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용·등기채권 기준의 예상치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘확인 후 접근’
이 물건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2023.01.20 애정캐피탈대부 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 실질취득 125,000,000원이 최근 12개월 평균 133,666,666원의 93.5%, 최신 거래 136,000,000원보다 낮아 최근 시세 대비 일정한 여유가 있습니다.
다만 2025.10 같은 4층 거래가도 125,000,000원이어서 현재 신건 가격을 압도적인 저가로 볼 수는 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상, 50세대 규모, 1983.06.18 사용승인이라는 조건을 함께 보면 권리 안전성은 양호하지만 점유와 환금성을 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 하는 물건입니다. 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 소폭 메리트, 점유 확인은 필수입니다.
