창원지방법원 2025타경12408. 진해구 남문동 시티프라디움2차아파트 206동 4층 402호입니다. 감정요항상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 김기한으로, 2021.10.28. 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 219,450,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 경남신용보증재단·우리금융캐피탈·한국씨티은행·신용보증기금·부산은행·근로복지공단의 가압류와 국민건강보험공단 압류가 순차적으로 붙었습니다. 모두 말소기준 이후 권리로, 현재 자료상 매각으로 소멸합니다. 과거 2022년 강제경매와 2024년 임의경매 등기는 취하 후 이미 말소됐고, 현재는 2025.11.17. 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사가 개시한 임의경매가 진행 중입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12408 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1256-1 시티프라디움2차아파트 206동 4층402호 |
| 물건종류 | 아파트 · 19층 중 4층 · 비교 대상 면적 84.9908㎡ |
| 소유자 | 김기한 · 2021.10.28. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 189,233,771원 |
| 현재 경매 채권자 | 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.28. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 6건과 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.61억은 최근 평균의 112.6%
시티프라디움2차는 876세대, 사용승인일은 2017.12.04입니다. 동일 면적 84.99㎡의 최근 12건 실거래 평균은 231,833,333원입니다. 최저가 261,000,000원은 이 최근 평균의 112.6%로, 현재 회차를 가격 메리트가 있는 구간으로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 20 | 233,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 23 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 19 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 23 | 239,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 231,833,333원 |
최근 거래 범위는 215,000,000원~250,000,000원입니다. 특히 가장 최신인 2026.07 4층 거래가 223,000,000원으로, 대상 물건과 같은 4층 거래입니다. 반면 현재 최저매각가는 261,000,000원으로 최근 12건의 최고 거래가 250,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에서 “시세보다 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 219,450,000원 | 219,450,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 23,670,891원 | 17,096,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 12,251,201원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 부산은행 | 15,813,263원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 5,799,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 315,985,345원 중 채권자 예상배당은 256,546,000원, 미배당액은 59,439,345원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 남문동 소재 시티프라디움2차아파트로, 주위는 아파트단지이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 19층 중 4층이며 개별난방·위생시설·급배수·엘리베이터·소화전 등이 설비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역(2025.04.21), 중로1류·중로2류와 접합니다.
- 토지. 대지권 토지는 평지의 부정형 토지로 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 733,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반 사항도 표시돼 있지 않습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되며 거래 범위는 215,000,000원~250,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 실거래로 잡기. 현재 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 231,833,333원의 112.6%입니다.
- 최신 동일층 거래 확인. 2026.07 동일 면적 4층 거래가 223,000,000원입니다. 신건 최저가와 직접 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 208,800,000원, 2회 유찰 167,040,000원입니다. 회차별로 시세 대비 가격을 다시 계산해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가 현장실사 때 이해관계인 부재로 내부를 조사하지 못했고 임대관계도 미상입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 59,439,345원이 발생해도 현재 자료상 후순위 권리는 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 권리가 소멸한다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 신건 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 231,833,333원의 112.6%이고, 최신 4층 거래 223,000,000원과 최근 최고 거래 250,000,000원보다도 높습니다.
따라서 현재 회차의 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았다는 점까지 감안하면, 신건에서 가격을 서둘러 높게 쓸 이유는 약합니다. 이 사건은 권리보다 실제 점유 확인과 유찰 이후 가격 변화가 승부처입니다.
