창원지방법원 2025타경12436. 성산구 중앙동 기산파라다이스빌딩 4층 412호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태상 412호·413호의 등기상 용도는 판매시설, 집합건축물대장상 용도는 위락시설이며, 두 호실은 내부 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서 비고도 목록1·2 일괄매각을 명시합니다. 아파트처럼 단순한 주거용 호실이 아니라, 권리·점유와 함께 일괄매각 범위와 물리적 이용상태까지 동시에 확인해야 하는 물건입니다.
등기상 핵심은 비교적 선명합니다. 말소기준은 2021.06.25 설정된 이곡새마을금고 근저당권 360,000,000원이고, 해당 근저당권은 2025.06.26 새마을금고중앙회로 이전됐습니다. 현재 경매개시결정도 새마을금고중앙회가 채권자로 등기돼 있습니다. 과거 가등기·압류·종전 근저당권은 이미 등기부에서 말소돼 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 96-1 기산파라다이스빌딩 4층 412호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 95 |
| 용도 | 근린시설 · 등기상 판매시설 · 집합건축물대장상 위락시설 |
| 소유자 | 박형주 (2021.07.01 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 335,385,282원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 일괄매각 | 목록1·2 일괄매각 · 412호·413호 내부 벽체 구분 없이 일체 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.25 근저당
2021.06.25 이곡새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 채권최고액 360,000,000원으로 설정됐고, 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 새마을금고중앙회에 이전됐습니다. 2025.11.25의 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 차임 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이건영 | 전부 / 사무실 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미확정 |
실제 임차인은 1명입니다. 이건영은 전부를 사무실로 점유하고 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원으로 조사됐습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 여부도 확정되지 않아, 지금 단계에서는 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,000,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 이곡새마을금고 설정분 | 360,000,000원 | 295,000,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 5,000,000원을 제외하면 근저당권에 295,000,000원이 배당되는 시뮬레이션이며, 채권최고액 기준 미배당은 65,000,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 용도·일괄매각·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설, 집합건축물대장상 용도는 위락시설입니다.
- 일괄매각. 목록1·2가 일괄매각되고, 4층 412호·413호는 내부 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 위치 특정. 벽체 구분은 없지만 건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 각 호실의 위치는 특정 가능한 상태로 조사됐습니다.
- 입지. 숙박시설·위락시설·근린생활시설 등이 혼재하는 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 진입도로와 주차장시설도 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 광로1류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,999,000원/㎡, 토지면적 2,750.1㎡, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 중 4층이며 급·배수, 위생, 승강기, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 이건영의 전입신고일을 확인해 2021.06.25 말소기준과 선후를 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 20,000,000원의 실제 배당 가능액과 낙찰자 승계 잔액을 확정해야 합니다.
- 실질취득액 산정. 신건 최저가 300,000,000원만 보지 말고, 임차보증금 승계 가능성까지 포함해 300,000,000~320,000,000원 범위에서 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 412호·413호가 벽체 없이 일체로 이용되므로 목록별 등기·건축물현황도·현장 위치를 함께 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인이 전부를 사무실로 점유 중이므로 낙찰 후 인도와 영업·시설 정리 문제를 고려해야 합니다.
- 용도 확인. 판매시설과 위락시설이라는 공부상 용도 및 실제 사용상태를 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 배당표의 한계. 집행비용·근저당 배당 시뮬레이션과 별도로 당해세·임차인 최우선변제 가능성을 최종 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소기준은 선명하지만, 임차인 확인 전에는 안전형이 아니다”
이 사건의 등기부 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2021.06.25 이곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 가등기·압류·종전 근저당권도 이미 말소됐습니다. 그러나 권리분석의 결론을 가르는 변수는 이건영의 보증금 20,000,000원입니다. 전입신고일과 확정일자가 미상이라 대항력을 확정할 수 없고, 배당요구 및 실제 회수액도 확정되지 않았습니다.
따라서 현재 신건 최저가 300,000,000원에 응찰한다면 실질취득액을 무조건 300,000,000원으로 고정해 보면 안 됩니다. 임차인의 대항력과 미배당 보증금이 확인되는 경우 실질취득 부담은 보증금 범위 안에서 더 커질 수 있습니다. 여기에 412호·413호 일괄매각, 내부 벽체 구분 없는 이용상태, 판매시설·위락시설이라는 상업용 용도까지 겹칩니다. 말소기준은 합격, 임차인과 일괄매각 확인은 필수. 이 사건은 그 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 유형입니다.
