전주지방법원 2025타경21209. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 101동 7층 704호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 310,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 장주영 임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 장주영의 보증금은 247,500,000원이지만 주민등록일자와 점유개시일자가 2022.11.11.로 말소기준일 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 정리되고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 권리가 깔끔하다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 최근 같은 면적 거래가 210,000,000원~255,000,000원 범위인데 신건 최저가는 그 범위의 상단보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21209 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 7층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 1-1에서 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기도 존재합니다. 이후 장종수 근저당권 2,000,000,000원, 김영실 가압류 875,191,256원, 장주영 임차권 247,500,000원, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
갑구에는 2022.10.18. 민간임대주택등기도 존재합니다. 다만 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금 247,500,000원이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장주영 전유부분 건물의 전부 · 주거 | 247,500,000원 | 2022.11.11 / 2022.10.21 | 없음 말소기준 2022.10.18 이후 전입 | 확인 필요 배당요구 있음 | 0원 |
장주영의 임차권등기는 2024.10.08. 접수됐습니다. 이후 2025.02.12. 을구 3-2 경정등기에서 임대차계약일자가 2021.09.15.로 정정됐지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일자·점유개시일자는 여전히 2022.11.11.입니다. 따라서 계약일 정정만으로 말소기준보다 앞선 대항력이 생기는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 138.0%
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 거래는 2026.06~2026.08 사이 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08 · 215,000,000원입니다. 현재 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9502㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
실거래 최저는 210,000,000원, 최고는 255,000,000원입니다. 신건 최저가 310,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최근 거래 범위의 최고가보다도 높습니다. 따라서 권리상 인수가 0원이라는 이유만으로 현재 가격에 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 304,860,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당에서는 집행비용 5,140,000원과 우리은행 304,860,000원으로 매각대금 310,000,000원이 소진됩니다. 장종수·김영실·주택도시보증공사 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 7층. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측 2차선 도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·소로2류·소로3류 관련 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 거래 7건이 있으며 거래가는 210,000,000원~255,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 우선 점검. 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 현재 회차 가격을 정당화하지 마세요.
- 1회 유찰도 비교. 248,000,000원은 최근 평균 224,571,428원과 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다.
- 2회 유찰 구간. 198,400,000원은 최근 평균과 최신 거래 아래로 내려오는 시나리오입니다.
- 임차권 원본 확인. 장주영 임차권의 계약일은 경정됐지만 주민등록·점유개시는 2022.11.11입니다. 말소기준일 2022.10.18과 다시 대조하세요.
- 우리은행 변경등기 확인. 을구 1번과 1-1의 채권최고액·공동담보 해제 내용을 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.18 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 관련 원문을 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 138.0%면 가격이 먼저다”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권, 장주영의 주민등록·점유개시는 2022.11.11.이어서 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원의 138.0%이고 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다.
권리는 통과, 신건 가격은 부적합. 1회 유찰 시 248,000,000원도 최근 평균보다 높은 반면, 2회 유찰 시 198,400,000원은 최근 평균과 최신 거래 아래로 내려옵니다. 현재 회차는 ‘경매라서 싸다’는 전제가 성립하지 않으며, 가격 검증 없이 권리 안전성만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
