서울동부지방법원 2025타경51606. 광진구 중곡동 정원하이빌 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현 소유자 고완석은 2020.12.08. 매매를 원인으로 2021.01.11. 소유권을 이전받았고 거래가액은 345,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.07.04. 강서세무서장의 압류입니다. 김정의는 2021.01.11. 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조입니다.
하지만 이번 사건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김정의)는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.04. 제출했습니다. 따라서 김정의 관련 미배당액이 생기는 회차라도 그 금액을 매수인이 실질적으로 떠안는 것으로 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51606 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 2층202호 · 도로명 용마산로8길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 | 2020.11.24. |
| 소유자 | 고완석 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 388,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금보다 중요한 ‘확약’
말소기준은 2022.07.04. 압류입니다. 김정의의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.01.11.로 더 빠르므로, 확약이 없다면 보증금 미배당분을 매수인이 인수할 수 있는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 실제로 임차권등기도 2023.03.06. 설정돼 있습니다.
② 임차인·점유 신고 — 대항력/우선변제/승계 판단
| 성명 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정의 | 202호 39.675㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.11. | 2021.01.11. | 345,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 확약 |
| 김예은 | 202호 · 주거 | 미상 | 미상 | 500,000원 월세 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 공사 | 주거 · 명세서 별도 신고 | 2021.01.11. | 2021.01.11. | 0원 | 有 | 有 | 보증금 0원 기재 |
김정의의 확약은 그 임차보증금 청구에 대한 판단입니다. 김예은처럼 확약 범위 밖의 별도 점유자에 대해서는 전입·확정일자 등 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 할 근거가 없다
감정가는 388,000,000원, 현재 최저매각가도 388,000,000원으로 신건입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래·하락 추세를 판단할 수 있는 거래자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가나 과거 소유권 취득가액 345,000,000원만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,232,000원 |
| 1. 임차인 김정의 보증금 | 345,000,000원 | 345,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 36,768,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 388,000,000원 가정에서는 김정의 보증금 345,000,000원이 전액 배당되고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자 총 청구 1,133,000,000원 중 36,768,000원이 배당되고 1,096,232,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 ‘확약 반영 실질액’을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 대상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 388,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 310,400,000원 | 39,745,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 248,320,000원 | 100,956,480원 | 0원* |
* 39,745,600원·100,956,480원은 대항력 임차인의 미배당분을 매수인이 부담한다고 보는 룰상 시나리오 금액입니다. 그러나 2026.05.04. 확약에 따라 김정의 관련 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 김예은 등 별도 점유자에게 자동 확장되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트가 아니라 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 202호이며 사용승인일은 2020.11.24.입니다.
- 입지. 광진구 중곡동 대원외국어고등학교 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 당사자와 적용 범위를 원문으로 최종 대조하세요.
- 김예은 전입 확인. 전입일·확정일자가 미상입니다. 이 점유자의 대항력은 ‘없음’이 아니라 가능·미상입니다.
- 임차권등기 확인. 김정의 임차권등기는 보증금 345,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.01.11.로 기재돼 있습니다. 낙찰 전 말소조건과 확약서의 연결을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2021.02.01. 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 388,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 등기부의 345,000,000원 취득가는 현재 시세가 아닙니다.
- 배당 변동요소. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으므로 배당요구 종기 이후 제출서류와 교부청구를 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “3.45억 보증금”만 보고 피할 물건은 아니지만, 미상 임차인은 남아 있다
표면만 보면 감정가 388,000,000원짜리 다세대에 선순위 임차보증금 345,000,000원이 있어 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제로 김정의는 말소기준보다 빠른 전입·확정일자를 갖고 있어 원래라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당분을 매수인이 떠안는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.05.04. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출됐습니다. 따라서 김정의 관련 인수는 실질 0원입니다.
그렇다고 권리분석을 끝내서는 안 됩니다. 김예은의 전입·확정일자가 확인되지 않아 별도의 대항력 가능·미상 상태가 남습니다. 가격 측면에서도 최근 실거래 자료가 없어 감정가 388,000,000원이 현재 시장 대비 싸다고 말할 근거가 없습니다. 결론은 주된 3.45억 인수위험은 확약으로 해소, 미상 임차인과 가격 검증은 보류입니다.
