서울동부지방법원 2025타경51612. 서울 송파구 송파동 174-2의 근린시설 + 토지 사건입니다. 건물은 철근콘크리트 라멘조 콘크리트 경사스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2000.10.21.이며, 지하1~6층은 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 297.6㎡, 지목 ‘대’, 주상용, 평지·사다리형·광대로한면 조건입니다.
현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사(수탁자)입니다. 2023.04.18. 송파역지역주택조합 명의로 신탁재산이 귀속된 뒤 같은 날 중원새마을금고 근저당이 설정됐고, 이어 교보자산신탁주식회사로 신탁 소유권이전이 이뤄졌습니다. 말소기준 근저당 접수번호는 51675, 신탁등기 접수번호는 51676입니다. 신탁원부는 제2023-1677호로 기재돼 있으므로 입찰 전 신탁원부와 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51612 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 174-2 · 서울특별시 송파구 송이로 24 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 지하1~6층 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트 라멘조 콘크리트 경사스라브지붕 6층 · 사용승인일 2000.10.21. |
| 토지 | 297.6㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 5,784,583,440원 / 5,784,583,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중원새마을금고 / 487,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 신탁·임차 관계는 확인 필수
말소기준권리는 2023.04.18. 설정된 중원새마을금고 근저당권 487,200,000원입니다. 이후 2024.01.04. 송파구 압류, 2025.06.13. 중원새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.11.03. 국의 압류는 데이터상 매각으로 소멸 처리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — ‘15,000,000원’만 보고 끝내면 안 된다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미자 | — | 2023.06.13 / 2021.05.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준영 | 6층 | 2019.05.02 / — | 미상 / 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 노희선 | 4층 | 2015.02.23 / — | 15,000,000원 / 2,200,000원 | 있음 | 없음 반영 | 없음 |
| 송파라보로 유한회사 대표 김주석 | 1층 | 2024.04.05 / — | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주) 제이에스도시개발 대표 박수한 | 1층 | 2022.04.05 / — | 미상 / 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 손미옥 | 주거 | 미상 / — | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
대항력 있음으로 분류된 임차인은 박준영, 노희선, (주) 제이에스도시개발 대표 박수한 3명입니다. 이 중 노희선은 보증금 15,000,000원이 확인돼 있고, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다. 박준영과 (주) 제이에스도시개발 대표 박수한은 보증금이 미상입니다.
손미옥은 주거 사용으로 조사되고 배당요구가 2025.08.26. 접수됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 반대로 이미자와 송파라보로 유한회사 대표 김주석은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 가격보다 ‘확정되지 않은 인수액’이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 5,784,583,440원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않으므로 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 일부 미상이라, 가격 메리트 판단은 최저가가 아니라 최종적으로 확인되는 매수인 인수액까지 포함한 실질취득 기준으로 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 매수인 인수 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,784,583,440원 | 15,000,000원 | 0원 | 5,237,137,606원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,627,666,752원 | 15,000,000원 | 0원 | 4,091,790,084원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,702,133,401원 | 15,000,000원 | 0원 | 3,175,512,067원 |
세 시나리오 모두 중원새마을금고 채권 487,200,000원은 전액 배당돼 미배당이 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차인 인수 위험 자체가 소멸하는 것은 아닙니다. 확인된 노희선 보증금 15,000,000원은 모든 시나리오에서 그대로 남고, 보증금 미상 임차인들의 추가 인수 여부도 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,784,583,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 60,245,834원 |
| 인수. 임차인 노희선 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 중원새마을금고 | 487,200,000원 | 487,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 5,237,137,606원 |
노희선 보증금 15,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 집행비용은 60,245,834원, 중원새마을금고는 487,200,000원 전액 배당, 소유자 잔여는 5,237,137,606원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가락중학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철8호선 송파역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 지하1~6층은 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이며, 이용상태는 공부 및 외부관측으로 확인돼 경매 진행 시 재확인이 요구돼 있습니다.
- 토지. 297.6㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 9,538,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 도로에 접하고, 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술)·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 기재. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.03.24.~2025.09.30.으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 사용승인일 2000.10.21.의 6층 건물이며 기본 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있고, 5·6층 부분에는 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박준영 보증금 확인. 2019.05.02. 전입으로 대항력 있음으로 분류돼 있으나 보증금이 미상입니다. 실질 인수액을 결정할 핵심 확인사항입니다.
- (주) 제이에스도시개발 대표 박수한 확인. 2022.04.05. 전입으로 대항력 있음으로 분류돼 있고 보증금이 미상입니다.
- 손미옥 대항력 확인. 주거 사용·배당요구 2025.08.26. 사실은 확인되지만 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 노희선 관계 확인. 보증금 15,000,000원·차임 2,200,000원, 4층 점유, 2015.02.23. 전입, 배당요구 2025.08.01.이며 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기돼 있습니다.
- 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 신탁원부 제2023-1677호와 말소기준 근저당의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함돼 있으므로 실제 매각대상과 점유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 조세·배당 원본 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 인수액은 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “신건 가격”보다 “인수액 확정”이 먼저
이 사건은 말소기준 자체는 단순합니다. 2023.04.18. 중원새마을금고 근저당이 기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유·임차 관계에 있습니다. 대항력 있음 3명, 대항력 미상 1명이 존재하고, 확인된 매수인 인수액 15,000,000원 외에 보증금이 밝혀지지 않은 대항력 임차인이 남아 있습니다.
따라서 감정가와 같은 신건 최저가 5,784,583,440원만 보고 취득비용을 계산하면 안 됩니다. 박준영·(주) 제이에스도시개발 대표 박수한·손미옥의 보증금 및 권리관계가 확인되기 전까지는 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 비교 실거래 기준도 확인되지 않으므로 ‘시세보다 싸다’는 판단 역시 유보해야 합니다. 말소기준은 확인, 인수액은 미확정. 이 사건의 핵심은 입찰가격보다 먼저 임차인 보증금과 신탁관계를 끝까지 확인하는 데 있습니다.
