서울동부지방법원 2025타경51619. 서울 송파구 풍납동 현대리버빌아파트 302동 603호에 관한 경매입니다. 등기상 현재 소유자는 김신자 2분의 1, 전용하 2분의 1의 공유관계이고, 매각물건명세서 비고는 이번 사건을 지분매각으로 명시합니다. 따라서 일반적인 아파트 한 채 전체를 매수하는 사건과 달리, 낙찰자는 공유관계 자체를 이어받게 됩니다.
권리의 기준점은 2018.04.06. 설정된 하나은행 근저당권 400,400,000원입니다. 그 뒤 전용하 지분에 설정된 에이스모기지론대부 근저당 590,000,000원, 국가·송파구 압류, 우리카드·정컴시스템 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51619 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 풍납동 260 현대리버빌아파트 302동 603호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 · 지상19층 건물 내 제6층 제603호 · 사용승인일 1999.11.15. |
| 소유관계 | 김신자 2분의 1 · 전용하 2분의 1 |
| 매각형태 | 지분매각 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
| 감정가 / 최저가 | 881,000,000원 / 881,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 383,717,053원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.04.06. 하나은행 근저당권입니다. 이후의 존속 권리 가운데 전용하 지분에 설정된 에이스모기지론대부 근저당과 국가·송파구 압류, 우리카드·정컴시스템 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·한국씨티은행 근저당, 박복금·전경숙·스타크레디트대부 근저당 등은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 지분매각 가격 — 전체 아파트 시세와 직접 비교하면 왜곡된다
현대리버빌1지구의 거래 표본은 3건입니다. 제공된 실거래는 전용 153.08㎡ 기준으로 2024.07. 1,390,000,000원, 2026.06. 1,360,000,000원, 2026.07. 1,900,000,000원이며, 최근 12개월 2건 평균은 1,630,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 17.3% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 153.08㎡ | 16 | 1,900,000,000원 |
| 2026.06 | 153.08㎡ | 5 | 1,360,000,000원 |
| 2024.07 | 153.08㎡ | 1 | 1,390,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 1,630,000,000원 |
표면적으로는 최저가 881,000,000원이 최근 12개월 전체 주택 평균 1,630,000,000원의 54.0%이므로 크게 저렴해 보입니다. 하지만 이 경매는 아파트 전체가 아니라 2분의 1 공유지분 매각입니다. 같은 기준으로 최근 12개월 평균의 절반은 815,000,000원이고, 신건 최저가 881,000,000원은 그 금액의 약 108.1%입니다. 즉 지분 2분의 1을 단순 안분한 가격보다 오히려 높습니다.
최신 실거래 1,900,000,000원의 절반은 950,000,000원이므로 최신 거래만 기준으로 보면 최저가는 약 92.7%입니다. 반면 직전 2026.06. 거래 1,360,000,000원의 절반은 680,000,000원으로, 현재 최저가가 훨씬 높습니다. 최근 두 거래 편차가 큰 만큼 1,630,000,000원 평균 하나만으로 적정가를 단정하기 어렵고, 더구나 공유지분에는 독립적인 사용·처분 제약이 있어 일반적인 2분의 1 산술가치보다 할인 필요성이 생길 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 881,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,210,000원 |
| 1. 하나은행 근저당 | 400,400,000원 | 400,400,000원 |
| 2. 에이스모기지론대부 근저당 | 590,000,000원 | 469,390,000원 |
| 3. 우리카드 가압류 | 5,226,644원 | 0원 |
| 4. 정컴시스템 가압류 | 582,489,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,578,116,244원 중 채권자 예상배당은 869,790,000원이고, 미배당은 708,326,244원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있어 후순위 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당과 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 881,000,000원 | 869,790,000원 | 708,326,244원 |
| 1회 유찰 · 80% | 704,800,000원 | 695,352,000원 | 882,764,244원 |
| 2회 유찰 · 64% | 563,840,000원 | 555,801,600원 | 1,022,314,644원 |
현재 회차에서는 경매신청채권자의 청구액 383,717,053원보다 예상배당 469,390,000원이 커 충족되는 시나리오지만, 1회 유찰 시 예상배당은 294,952,000원, 2회 유찰 시 155,401,600원으로 줄어 청구액을 충족하지 못하는 것으로 계산되어 있습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 공유자 우선매수 — 외부 입찰자의 핵심 변수
매각물건명세서에는 “지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음”이라고 명시되어 있습니다. 일반 외부 입찰자가 최고가를 써내더라도 공유자가 법정 절차에 따라 우선매수권을 행사할 수 있다는 점을 감안해야 합니다. 전세사기피해자 우선매수권과 같은 형태는 아니지만, 외부 입찰자에게는 낙찰 확정 가능성을 낮추는 절차적 변수입니다.
현재 소유관계는 김신자와 전용하가 각 2분의 1이고, 본건은 전용하 지분에 대한 지분매각으로 표시되어 있습니다. 낙찰 후에는 김신자와 공유관계가 남게 되므로 단독 점유·임대·매각을 전제로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울토성초등학교 남측에 위치하며 주변은 아파트·다세대주택·다가구주택·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 강동구청역이 있어 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 규모. 현대리버빌1지구 557세대, 사용승인일 1999.11.15.입니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지이며 아파트 건물 부지로 이용중입니다. 공시지가는 8,135,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 포함해 역사문화환경보존지역·과밀억제권역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 재확인. 전체 1채가 아니라 전용하의 2분의 1 지분 취득이라는 전제에서 자금계획을 세워야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 외부 입찰자의 최고가가 곧 최종 취득으로 이어진다고 단정할 수 없습니다.
- 가격 착시 경계. 전체 실거래 대비 54.0%라는 수치는 지분매각이라는 조건을 반영하지 않은 단순 비율입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 유의. 최근 거래 표본은 3건이고 거래가가 1,360,000,000원~1,900,000,000원으로 편차가 큽니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값처럼 보이지만, 반쪽 지분이다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 잘 되어 있습니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 지분매각과 가격입니다.
최저가 881,000,000원이 전체 아파트 최근 12개월 평균 1,630,000,000원의 54.0%라서 반값 경매처럼 보이지만, 매각 대상은 2분의 1 공유지분입니다. 최근 평균을 단순 절반으로 나눈 815,000,000원보다 현재 최저가가 높고, 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 공유지분의 낮은 환금성까지 있습니다. 따라서 권리 소멸형이라는 이유만으로 신건 가격을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 이 물건은 “싸게 나온 아파트”가 아니라 가격 검증이 필요한 고가 공유지분 경매로 보는 편이 정확합니다.
