서울동부지방법원 2025타경51646. 강동구 천호동 현대코아아파트 20층 2008호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며 방3·주방 및 식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니 구성입니다. 현재 소유자는 김영·나혜진이 각각 4분의 2 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2013.11.11. 중소기업은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
이 사건의 가격 포인트는 감정가보다 최근 거래 흐름입니다. 전체 12건 평균은 796,166,666원이지만, 최근 12개월 8건 평균은 828,000,000원, 최신 2026.07 거래는 930,000,000원입니다. 최근 구간이 이전보다 13.0% 상승한 것으로 집계됐고 현재 최저가 786,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.9%입니다. 따라서 전체 평균만 볼 때보다 최근 시세를 기준으로 평가하는 편이 이 사건에는 더 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51646 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 565 현대코아아파트 20층 2008호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 79.98㎡ · 방3·주방 및 식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니 |
| 소유자 | 김영 4분의 2 · 나혜진 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 786,000,000원 / 786,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 116,814,166원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 준공 / 세대수 | 1999.02.02 · 185세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.11.11. 설정된 중소기업은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 2018.09.21. 중소기업은행 근저당 180,000,000원, 2023.09.05. 이민우 근저당 70,000,000원, 삼성카드·신용보증기금·주식회사씨원덴탈의 가압류, 국민건강보험공단·국·강동구의 압류 및 2025.06.19. 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치합니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 94.9%
현대코아아파트 동일 면적 기준 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보면, 최근 가격대는 과거보다 올라온 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 79.98㎡ | 24 | 930,000,000원 |
| 2026.05 | 79.98㎡ | 19 | 842,000,000원 |
| 2026.05 | 83.55㎡ | 23 | 810,000,000원 |
| 2026.05 | 79.98㎡ | 18 | 820,000,000원 |
| 2026.03 | 83.55㎡ | 22 | 830,000,000원 |
| 2025.12 | 79.98㎡ | 21 | 830,000,000원 |
| 2025.10 | 79.98㎡ | 12 | 787,000,000원 |
| 2025.09 | 79.98㎡ | 8 | 775,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 828,000,000원 |
신건 최저가 786,000,000원은 최근 12개월 평균 828,000,000원의 94.9%입니다. 최신 거래는 2026.07의 930,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 13.0% 상승으로 집계됐습니다. 따라서 현재 최저가를 최근 실거래보다 비싼 가격으로 볼 근거는 없으며, 오히려 최근 평균보다 낮습니다. 다만 할인 폭은 최근 평균 대비 약 5% 수준이므로 권리 안전성만으로 공격적인 가격 가점을 주기보다는 개별 층·상태를 함께 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 786,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,260,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 이민우 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 7,282,753원 | 7,282,753원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사씨원덴탈 | 13,911,550원 | 13,911,550원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 252,545,697원 |
786,000,000원 매각 가정에서는 배당표상 채권자 청구 523,194,303원이 전액 배당되고 소유자 잔여 252,545,697원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 후순위 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 786,000,000원 | 523,194,303원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 628,800,000원 | 523,194,303원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 503,040,000원 | 495,609,600원 | 27,584,703원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 미배당 27,584,703원이 발생하는 것으로 계산되지만, 미배당 채권이 곧 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오상 2회 유찰에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 매수인의 권리부담이 늘어나는 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동역 동측 인근. 지하철역을 중심으로 상업·편익시설과 병원시설이 있는 노선상가지대의 주상복합 아파트입니다.
- 교통. 서측에 지하철 5호선 강동역이 바로 인접하고, 약 950m 거리에 5·8호선 환승역인 천호역, 남측 약 2.2km에 5·9호선 환승역인 올림픽공원역이 있습니다.
- 버스 접근. 서측 약 50m, 남측 약 180m, 남동측 약 300m에 다수 노선의 버스정류장이 있습니다.
- 주차. 옥내 자주식 277대, 옥외 자주식 10대, 옥내 기계식 28대의 주차공간이 확보돼 있으며 세대당 1.703대입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 14,450,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 난방·위생·소방·승강기설비를 갖추고 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 경매 환금성. 실거래는 최근 상승했지만 단지 경매 통계는 평균 유찰 7.0회, 매각률 10.0%로 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 12건 평균 796,166,666원보다 최근 12개월 평균 828,000,000원과 최신 거래 930,000,000원을 우선해서 보세요. 최근 추세는 +13.0%입니다.
- 신건 가격. 최저가 786,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.9%입니다. 최근 평균보다 낮지만 할인 폭이 크지는 않습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부와 금액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 이력 반영. 단지 평균 유찰 7.0회·매각률 10.0%라는 경매 지표를 재매각성과 경쟁 강도 판단에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검토 가능, 환금성은 보수적으로”
이 사건은 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 가격도 신건 786,000,000원이 최근 12개월 평균 828,000,000원의 94.9%이고 최신 거래는 930,000,000원, 최근 추세는 +13.0%입니다. 따라서 신건 가격이 최근 시세보다 높아 보류해야 하는 사건은 아닙니다.
다만 단지 경매물건이 평균 7.0회 유찰되고 매각률이 10.0%였다는 점은 무시하기 어렵습니다. 여기에 임대관계가 미상이고 국세·지방세 압류도 있어, 배당과 점유는 원본 확인이 필요합니다. 권리 안전성은 긍정적이고 현재 가격도 최근 평균 아래지만, 단기 환금성과 경매 수요까지 좋은 물건으로 단정할 단계는 아닙니다.
