서울동부지방법원 2025타경51664. 서울 강동구 성내동 씨제이나인파크 2층 208호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 감정평가 현황은 업무용 사무실입니다. 현재 소유자는 주식회사선인이엔씨로, 2014.08.04 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 존재하던 가압류·임의경매 및 종전 근저당권들은 2014년 매각 과정에서 정리됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.06.26 강제경매개시결정입니다.
등기만 보면 현재 말소기준 이후의 2026.06.22 강동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 등기보다 점유관계가 핵심입니다. 현황조사상 “(주)지커머스코리아 대표 김우철”이 208호에 2024.11.14 전입신고한 것으로 정리되어 있고, 다른 임차관계 “코리아”도 확인됩니다. 두 건 모두 보증금이 확인되지 않아, 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51664 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 164-1 씨제이나인파크 2층 208호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 업무용 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 제2층 제208호 · 사용승인 2006.05.19 |
| 소유자 | 주식회사선인이엔씨 (2014.08.04 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성희 / 30,503,815원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘말소기준 전 점유’가 핵심
현재 경매의 말소기준은 2025.06.26 강제경매개시결정입니다. 2026.06.22 강동구 압류는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 2008~2013년에 존재했던 가압류·근저당·임의경매 관련 등기는 2014.08.04 임의경매 매각을 거치며 이미 정리됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 실질취득가가 열린 상태
| 임차·점유자 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)지커머스코리아 대표 김우철 | 208호 | 2024.11.14 | 보증금 미상 월세 800,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 인수 미상 |
| 코리아 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 월세 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 인수 미상 |
첫 번째 점유자는 전입신고일 2024.11.14가 말소기준일 2025.06.26보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 두 번째 “코리아”는 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 24.8% 수치만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
씨제이나인 실거래 자료에는 최근 12개월 평균 817,500,000원, 최신 거래 820,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 +1.4%가 잡힙니다. 그러나 이 경매물건의 비교 기준면적은 34.93㎡인데, 제공된 거래 표본은 83.59~84.79㎡ 위주로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.79㎡ | 15 | 820,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 10 | 805,000,000원 |
| 2026.05 | 83.59㎡ | 13 | 820,000,000원 |
| 2026.02 | 83.59㎡ | 11 | 830,000,000원 |
| 2026.02 | 83.59㎡ | 11 | 830,000,000원 |
| 2025.12 | 84.42㎡ | 5 | 800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 817,500,000원 |
데이터상 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 24.8%지만, 이는 비교 면적이 일치하지 않는 표본에서 계산된 값입니다. 따라서 이를 근거로 “최근 시세의 24.8%에 불과하다”, “75% 이상 싸다” 같은 결론을 내리면 안 됩니다. 전체 실거래 평균 812,545,454원 역시 같은 이유로 이 208호의 직접 시세 판단 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.8% 추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 최성희 | 30,503,815원 | 30,503,815원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 168,854,185원 |
이 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 30,503,815원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 168,854,185원으로 계산됩니다. 다만 임차인의 보증금·배당요구·최우선변제 관계가 확정되지 않은 상태이므로, 이 표의 계산상 인수 0원을 실제 매수인 인수액 0원의 확정 근거로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 강동역 남서측 인근으로, 주위는 업무용 빌딩·아파트·근린생활시설이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황은 업무용 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 제2층 제208호이며 사용승인일은 2006.05.19입니다. 위생·급배수설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 50m 내외 천호대로, 서측으로 폭 약 3~4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등이 중첩되고, 공시지가는 11,560,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,763㎡입니다.
- 환금성. 현황 업무용 사무실인 제2종근린생활시설이고, 확보된 실거래 표본도 대상 면적과 맞지 않아 아파트식 단순 시세 비교보다 실제 동일 용도·유사 면적 거래 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. (주)지커머스코리아 대표 김우철 및 “코리아”의 실제 보증금, 계약관계, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가가 계산됩니다.
- 대항력 단정 금지. 2024.11.14 전입신고가 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
- 배당표 과신 금지. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼도 임차보증금 관계가 확정되지 않았으므로 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
- 실거래 24.8% 착시 경계. 최근 12개월 실거래가 83㎡대 위주이고 비교 기준면적 34.93㎡와 불일치하므로 최저가가 최근 평균의 24.8%라는 수치만으로 저가 판단을 하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 업무용 사무실이라는 차이를 전제로 실제 사용·임대·환금 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “203,000,000원이 싸냐”보다 먼저 물어야 할 것
이 물건은 등기상 오래된 담보권이 남아 있는 복잡한 사건은 아닙니다. 종전 권리들은 2014년 경매 매각으로 정리됐고, 현재 말소기준 이후 압류도 매각으로 소멸합니다. 문제는 점유관계입니다. 2024.11.14 전입신고 점유 1건과 전입일 미상 점유 1건 모두 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 후 매수인이 부담할 금액을 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최근 12개월 평균 817,500,000원, 최신 거래 820,000,000원이라는 숫자만 보면 203,000,000원이 크게 낮아 보이지만, 그 거래는 대상과 면적이 맞지 않습니다. 실질취득가 미상 + 비교 실거래 면적 불일치가 동시에 존재하므로 지금 단계의 결론은 “저가 매수 기회”가 아니라 권리와 가격 모두 추가 확인이 필요한 신건입니다.
