서울동부지방법원 2025타경51687. 송파구 거여동 샤인파크빌 3층 303호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박덕효이며, 주택도시보증공사가 260,000,000원을 청구해 강제경매를 진행하고 있습니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보고 “임차권등기가 말소기준 뒤니까 소멸한다”고 끝내면 안 된다는 점입니다. 임차인 허건은 임차권등기일 2023.11.16보다 앞선 2022.03.23 전입·점유을 갖고 있고, 확정일자도 2022.02.08입니다. 데이터상 말소기준은 2022.11.07 국의 압류이므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 회차에서는 배당 구조가 그 위험을 가립니다. 매각가 306,000,000원에서 집행비용 5,084,000원을 제외한 뒤 허건에게 보증금 260,000,000원이 전액 배당되므로 매수인에게 넘어오는 잔액은 없습니다. 하지만 유찰되어 매각대금이 보증금보다 낮아지면 미배당분은 매수인이 인수합니다. 이 때문에 대항력 인수형 물건은 최저가만 내려간다고 가격 메리트가 같은 폭으로 커지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 5-7 샤인파크빌 3층303호 · 도로명 서울특별시 송파구 오금로51길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호 · 사용승인일 2011.05.09 |
| 소유자 | 박덕효 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 과거 영동농업협동조합 근저당 158,400,000원과 국민은행 근저당 180,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.11.07 국 압류입니다. 임차인 허건은 2022.03.23 전입·점유를 시작했으므로 기준권리보다 앞서며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 을구 5번 임차권등기 자체는 말소기준 뒤에 설정됐지만, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허건 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.23 | 2022.02.08 | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
허건은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 전액이 배당되므로 인수액이 0원이지만, 유찰 후에는 “배당 부족액 = 매수인 인수 위험”으로 이동합니다. 주택도시보증공사는 이 표의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 실제 임차인은 허건 1명입니다.
② 유찰 시 실질취득 구조 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 306,000,000원 | 219,084,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 244,800,000원 | 260,000,000원 | 19,427,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 195,840,000원 | 260,000,000원 | 67,701,760원 |
이 사건에는 실거래 비교 대신 회차별 배당·인수 구조를 우선해서 보는 것이 맞습니다. 현재 감정가 306,000,000원이 시장 대비 저렴한지 여부를 뒷받침할 동일 면적 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 감정가나 유찰가만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 임차인 허건 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 40,916,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 허건 보증금 260,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 40,916,000원이 배당되고 219,084,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 공매공고 — 법원경매와 별도로 교차 확인
갑구에는 한국자산관리공사의 공매공고 이력이 있습니다. 2023.05.25 공매공고는 2023.12.21 공매취소공고를 원인으로 2024.03.18 말소됐습니다. 이후 다시 2025.07.30 공매공고를 원인으로 2025.08.22 공매공고 등기가 존재합니다. 따라서 법원 강제경매와 한국자산관리공사 공매의 진행 상태를 서로 대조해 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 거여동 ‘거여공원’ 북측에 위치하며, 주변은 연립주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 지하철 5호선 거여역과 노선버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 303호이며, 사용승인일은 2011.05.09입니다. 기본 위생·급배수·난방설비와 지상 주차장시설이 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형 평지이고, 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 공장설립제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 309.8㎡, 공시지가는 4,549,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허건 보증금 배당 여부. 현재 회차는 전액 배당 전제이지만 실제 배당표와 당해세 등을 확인해 260,000,000원이 모두 변제되는지 최종 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 19,427,200원, 2회 유찰 시 67,701,760원의 매수인 인수액이 발생하는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 임차권 선후관계. 임차권등기일 2023.11.16만 보지 말고 전입·점유개시일 2022.03.23과 말소기준 2022.11.07을 반드시 비교해야 합니다.
- 공매 상태. 한국자산관리공사 2025-05808-001 공매공고와 법원경매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 306,000,000원이 실제 거래시장 대비 적정한지 별도의 동일·유사 면적 거래를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 공매 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 0원, 유찰부터는 인수형”
이 사건은 현재 회차만 보면 단순합니다. 매각가 306,000,000원에서 허건 보증금 260,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 허건은 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인입니다. 그래서 유찰 후 배당재원이 부족해지면 보증금 잔액이 그대로 매수인 쪽으로 이동합니다.
1회 유찰 시 최저가가 244,800,000원으로 떨어지는 동시에 19,427,200원의 인수가 발생하고, 2회 유찰 시에는 최저가 195,840,000원에 인수 67,701,760원이 붙습니다. 따라서 “유찰 = 그만큼 싸졌다”는 해석은 금물입니다. 여기에 2025.08.22 한국자산관리공사 공매공고도 남아 있어 절차 교차 확인이 필요합니다. 현재 신건의 인수는 0원이지만, 권리구조 자체는 유찰 순간 대항력 인수형으로 바뀌는 물건이라는 점이 핵심입니다.
