서울동부지방법원 2025타경51700. 서울 강동구 길동 광남캐스빌 4층 403호, 전용 37.46㎡의 주거용오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 190,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 등기부상 현재 소유자는 김문숙이며, 2020.10.12 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 176,000,000원입니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 김조회, 청구액은 100,000,000원입니다.
표면적인 등기부는 복잡하지 않습니다. 과거 국민은행 근저당과 홍승권 근저당, 2022년 강제경매개시결정은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025.07.04 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부 바깥의 임차관계입니다. 임차인 백지혜가 403호에 2024.05.31 전입한 것으로 조사돼 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정하거나 인수액을 산정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 389-9 광남캐스빌 4층 403호 · 서울특별시 강동구 천중로44길 75 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 37.46㎡ · 방1·주방및거실·욕실·보일러실 · 11층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 주거용오피스텔 |
| 소유자 | 김문숙 · 2020.10.12 소유권이전 · 거래가액 176,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김조회 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 | 2005.05.17 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 전입 임차인
현재 경매의 말소기준은 갑구 12번 강제경매개시결정(2025.07.04)입니다. 등기부상 과거 압류와 근저당, 종전 강제경매는 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부만 보면 후순위로 낙찰자가 떠안을 별도 담보권은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백지혜 | 403호 | 2024.05.31 | 미상 | 미상 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 임차인 자료 자체에 “전입신고가 말소기준권리 이전” 및 “보증금 미상”이 함께 적혀 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 보증금 규모와 임차권의 대항요건을 확인하기 전까지 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 특히 대항력이 인정되고 배당으로 보증금 전액이 소멸하지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 실질취득가는 단순 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 높다
광남캐스빌(389-9) 전용 37.46㎡의 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 179,000,000원, 최신 거래는 2026.07 182,000,000원입니다. 현재 최저가 190,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%로, 신건 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 37.46㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 37.46㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 37.46㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 평균 | 37.46㎡ | 3건 | 179,000,000원 |
최근 거래 범위는 170,000,000원~185,000,000원이고, 현재 신건 최저가는 190,000,000원입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 179,000,000원으로 같고, 최저가 대비 최근 시세 비율도 106.1%입니다. 따라서 “경매라서 시세보다 싸다”는 전제는 이 사건에 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 김조회 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,540,000원 |
배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이 표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차인 백지혜의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 86,540,000원의 소유자 잔여와 매수인 인수 0원은 임차관계 확인 전 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 길동역 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 길동역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 사용승인은 2005.05.17이며, 본건동은 지하1층 주차장·지상2층 근린생활시설·지상3~4층 오피스텔·지상5~11층 아파트로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,115.4㎡, 공시지가 8,021,000원/㎡이며 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 거래표본. 광남캐스빌(389-9)은 28세대이며 전용 37.46㎡ 최근 거래는 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 백지혜의 보증금이 미상입니다. 보증금이 확인돼야 배당 후 미회수액과 매수인 승계 가능금액을 계산할 수 있습니다.
- 대항요건 확인. 전입은 2024.05.31로 말소기준 2025.07.04보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.08.27입니다. 우선변제 여부와 실제 배당가능액은 확정일자 및 보증금 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 190,000,000원은 최근 12개월 평균 179,000,000원의 106.1%입니다. 현재 가격 자체에 할인 메리트가 없습니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당모형은 인수 0원으로 계산돼 있지만 임차보증금과 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인의 보증금 및 확정일자 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “190,000,000원만 준비하면 끝나는 사건이 아니다”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순하지만, 실제 매수 판단은 단순하지 않습니다. 임차인 백지혜의 전입일 2024.05.31이 말소기준인 2025.07.04보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 현재 배당모형의 인수 0원만 보고 “권리가 깨끗하다”고 확정해서는 안 됩니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 179,000,000원, 최신 거래는 182,000,000원인데 신건 최저가는 190,000,000원으로 최근 평균의 106.1%입니다. 임차보증금 승계가 발생하면 실질취득비용은 여기서 더 높아질 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 신건 가격에는 메리트가 없고, 임차보증금 확인 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 응찰가 계산보다 먼저 임차관계의 숫자를 닫는 것입니다.
