서울동부지방법원 2025타경51718. 강동구 천호동 47-35, 5층 다세대주택 내 3층 301호입니다. 전유면적은 55.54㎡이고 현재 소유자는 정태훈입니다. 정태훈은 2022.03.07. 매매계약으로 320,000,000원에 취득했고, 같은 시기에 임차인 주미현은 2022.01.25. 임대차계약, 2022.02.03. 확정일자, 2022.02.11. 전입·점유를 갖춘 뒤 보증금 320,000,000원의 임차권을 등기했습니다.
등기상 핵심은 말소기준권리인 2024.12.16. 강동구 압류보다 임차인의 전입·점유와 확정일자가 앞선다는 점입니다. 통상이라면 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 받지 못한 부족분을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 실제 배당모형도 현재 최저가 304,000,000원에서 주미현에게 298,944,000원이 배당되고 21,056,000원이 부족한 것으로 계산합니다.
확약은 주미현 임차권에만 적용되는 조건입니다. 이 사건 자료에서 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 별도의 다른 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 확약서에 “양도 전 임차인 주미현”으로 기재되어 있어 보증금 권리의 양도·승계 관계가 드러나지만, 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 47-35 3층301호 · 도로명 서울특별시 강동구 양재대로125길 47-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 55.54㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 정태훈 (2022.03.07. 매매, 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 348,312,225원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2024.12.16. 강동구 압류입니다. 그보다 앞선 주미현의 전입·점유일 2022.02.11. 및 확정일자 2022.02.03. 때문에 임차권은 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 이후의 2025.07.07. 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2025.07.21. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주미현 | 3층 301호 55.54㎡ 전부 / 2022.02.11 | 320,000,000원 | 2022.02.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 확약 적용 |
주미현은 배당요구를 2025.07.03. 접수했고, 확정일자까지 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 298,944,000원이 보증금에 배당되고 21,056,000원이 남는 계산입니다. 그러나 2026.06.26. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제액이 있어도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 부족액은 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 것으로 분석합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 304,000,000원 vs 확인 실거래 320,000,000원
이 건물은 총 6세대이고, 목표 면적 55.54㎡와 일치하는 확인 실거래는 2022.03. 3층 320,000,000원 1건입니다. 전체 평균, 최신 거래, 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 모두 320,000,000원이며, 현재 실질취득 304,000,000원은 그 금액의 95.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 55.54㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 비교값 | 55.54㎡ | 실거래 1건 | 320,000,000원 |
숫자만 보면 현재 실질취득 304,000,000원은 실거래 320,000,000원보다 16,000,000원 낮습니다. 다만 비교 표본이 단 한 건이고 거래시점도 2022.03.이므로, 이를 근거로 현재 가격이 크게 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 6세대 규모의 다세대는 아파트 대단지처럼 반복 거래가 풍부하지 않아 가격 검증과 환금성 확인을 더 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 1. 임차인 주미현 보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 298,944,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 348,312,225원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 주미현 보증금의 부족분은 21,056,000원입니다. 다만 2026.06.26. 확약에 따라 해당 임차권은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 집행비용은 5,056,000원으로 반영된 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 천호중학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 굽은다리역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 자루형 평지의 다세대주택 부지이며 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 216.3㎡, 공시지가는 4,013,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 가스보일러 난방, 위생·급배수시설이 구비되어 있습니다.
- 환금성. 총 6세대 규모이고 확인 실거래가 1건뿐이므로, 거래가 풍부한 대단지 아파트보다 매도 시 가격 검증과 매수자 탐색에 시간이 걸릴 가능성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 주미현 임차권임을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 계산상 부족액 구분. 현재 회차 배당모형상 부족액은 21,056,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 중복해서 취득원가에 더하지 마세요.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2022.03. 320,000,000원 1건입니다. 현재 최저가가 95.0%라는 이유만으로 충분히 싸다고 단정하지 말고 현 시점 주변 시세를 별도로 검증해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 권리 인수 문제는 확약으로 해소되더라도 실제 점유 상태와 인도 절차는 별개이므로 현황을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 조세·공과금의 실제 배당 및 부담관계는 매각기일 전 최신 자료로 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 매각기일과 등기사항전부증명서 발급일이 모두 2026.08.31.이므로 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “고위험처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 첫인상은 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 최저가 304,000,000원보다 보증금이 크므로 확약이 없다면 신건에서도 21,056,000원이 미배당되고, 매수인 취득부담은 325,056,000원까지 올라갑니다. 하지만 2026.06.26. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 제출하면서 이 구조가 바뀌었습니다. 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 304,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.
가격은 확인 실거래 320,000,000원보다 16,000,000원 낮지만 표본이 단 한 건이고, 그 거래도 2022.03.입니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트와 환금성은 추가 검증이 필요한 다세대로 정리하는 것이 적절합니다. 핵심은 최저가가 아니라 확약서의 효력과 304,000,000원이라는 실질취득가가 현재 시장에서도 충분한 안전마진을 주는지입니다.
