서울동부지방법원 2025타경51750. 송파구 마천동 173-57, 성내천로32나길 10-3의 3층 301호 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 다세대주택으로 확인되고, 전용면적은 62.82㎡입니다. 소유자는 김정자이며 등기상 단독소유입니다. 경매의 말소기준은 2020.09.25 현대캐피탈주식회사 근저당권 218,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 에이치제이파이낸스대부 근저당 300,000,000원과 삼성카드·우리카드·케이비국민카드 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 임낙용은 301호에 주거 목적으로 점유하고 전입일이 1997.06.16로 확인됩니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료만으로는 ‘대항력 있음’ 또는 ‘인수 0원’을 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 ‘해당사항없음’으로 기재돼 있지만, 입찰 전 임차보증금과 배당요구 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51750 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 마천동 173-57 3층301호 · 성내천로32나길 10-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 62.82㎡ · 지하 1층·지상 3층 건물의 3층 301호 |
| 사용승인 | 1997.07.12 |
| 소유자 | 김정자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 771,000,000원 / 771,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 206,356,162원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 확인이 먼저
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임낙용 · 301호 · 주거 | 1997.06.16 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 별도의 보증금 중복 합산 문제도 없습니다. 다만 전입일 자체가 말소기준보다 훨씬 빠르기 때문에 보증금 규모와 임대차 성립관계가 확인되지 않은 상태에서 인수 위험을 0으로 확정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 7.71억, 최근 거래 7억보다 높다
동일 면적 62.82㎡의 확인된 최근 실거래는 1건입니다. 2026.08, 3층 거래가 700,000,000원이며 최근 12개월 평균도 동일하게 700,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.82㎡ | 3 | 700,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.82㎡ | 1건 | 700,000,000원 |
신건 최저가 771,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 700,000,000원의 110.1%입니다. 즉 현재 최저가가 최근 거래보다 71,000,000원 높습니다. 표본이 1건이라 시세 범위를 넓게 단정할 수는 없지만, 적어도 확인된 최신 거래를 기준으로는 신건이 싸다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 771,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,110,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 218,400,000원 | 218,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이치제이파이낸스대부 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,110,172원 | 5,110,172원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 14,321,034원 | 14,321,034원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 28,396,720원 | 28,396,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 194,662,074원 |
위 배당표는 채권최고액·청구금액 기준의 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임낙용의 보증금이 미상인 만큼 배당표상 인수 0원은 실제 임차관계 확인 전까지 확정치로 보지 않는 것이 안전합니다.
④ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 771,000,000원 | 0원 | 194,662,074원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 616,800,000원 | 0원 | 42,004,074원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 493,440,000원 | 80,122,326원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 마천역 북서측 인근이며, 아파트·다세대·연립·다가구·단독주택·근린생활시설·마천중앙시장·학교 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 5호선 마천역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 3층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 1997.07.12입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 재정비촉진지구·재정비촉진지구기타(마천1)·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.03.24~2025.09.30으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 165.0㎡, 공시지가 3,511,000원/㎡, 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측 포장도로에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 거주인이 출입문을 개문했으나 내부 진입조사는 어려워 내부구조는 집합건축물대장과 탐문 내용을 종합해 작성됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임낙용 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- ‘인수 0원’ 확정 금지. 배당 시뮬레이션의 0원은 임차 보증금 미상 상태에서의 계산값이므로 실제 인수액과 다를 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 최저가 771,000,000원은 확인된 최근 거래 700,000,000원보다 71,000,000원 높습니다.
- 1회·2회 유찰 시나리오. 매각가는 각각 616,800,000원, 493,440,000원으로 낮아지지만 임차 보증금 인수 여부가 확인되지 않으면 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.
- 현장 확인. 감정평가 시 내부 진입조사가 제한됐으므로 실제 내부구조와 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도 임차가 끝난 것은 아니다”
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2020.09.25 현대캐피탈 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임낙용의 전입일이 1997.06.16이고 보증금·확정일자·배당요구가 미상인 상태라, 핵심 위험은 등기보다 임차관계에 있습니다. 매각물건명세서가 명시 인수권리 없음으로 적고 배당 시뮬레이션도 인수 0원으로 계산하더라도, 보증금 확인 전에는 이를 확정 결론으로 받아들이기 어렵습니다.
가격도 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 771,000,000원은 확인된 최신 동일 면적 거래 700,000,000원의 110.1%입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 확인되지 않고, 임차 인수위험도 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건의 입찰 판단은 ‘등기상 소멸 여부’보다 먼저 임낙용의 실제 보증금과 배당요구를 확정하는 것에서 시작해야 합니다.
