서울동부지방법원 2025타경51754. 암사드림빌 5층 501호 다세대주택입니다. 등기상 현 소유자는 박찬일이며 2020.11.23. 거래가액 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.07.27. 구로세무서장 처분의 압류이고, 이후 오케이캐피탈 가압류와 이지현의 강제경매개시결정, 강동구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 임차인 이지현의 전입일은 2019.06.10., 확정일자는 2021.06.15.이며 배당요구도 2025.07.08. 접수돼 있습니다. 전입일이 2023.07.27. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 점입니다. 배당 후 남는 보증금이 존재하는지, 존재한다면 얼마를 매수인이 승계하는지는 현재 수치만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51754 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 483-44 암사드림빌 5층501호 |
| 도로명 | 서울특별시 강동구 상암로21길 53 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 박찬일 (2020.11.23. 매매 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,720,000원 / 202,720,000원 (신건) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 참고 | 제시외 건물 포함 · 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 소유권 이전 뒤 설정된 근저당권은 없습니다. 말소기준은 2023.07.27. 국의 압류이며, 그 뒤의 오케이캐피탈 가압류 17,420,712원, 이지현의 강제경매개시결정, 2026.03.20. 강동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당·삼성화재 근저당과 여러 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 있고, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지현 | 501호 | 2019.06.10 | 2021.06.15 | 2025.07.08 | 미상 | 있음 | 있음 | 금액 미확정 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 이지현 본인의 임차인 신고이며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 요건도 조사돼 있습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 예상 배당액과 미배당액을 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 확인 실거래의 106.7%
암사드림빌은 12세대, 2010.04.01. 준공입니다. 비교 면적은 29.64㎡이며, 확인 가능한 거래 표본은 2021.07. 전용 29.94㎡·5층의 190,000,000원 1건입니다. 최저매각가 202,720,000원은 이 거래가의 106.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 29.94㎡ | 5 | 190,000,000원 |
따라서 현재 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 확인된 거래가보다 12,720,000원 높습니다. 게다가 거래 표본이 1건이고 거래시점도 2021.07.이므로, 이 수치를 현재 시세 전체를 대표하는 값으로 과신해서도 안 됩니다. 가격 메리트를 주장하기보다는 최신 거래 원문을 추가 확인하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,638,080원 |
| 2. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 17,420,712원 | 17,420,712원 |
| 3. 경매개시결정 · 이지현 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,661,208원 |
위 배당안은 제공된 추정표 그대로이며, 임차인 보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 암사1동주민센터 남측 약 130미터 지점. 일반주택·공동주택·근린주택이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입 가능. 남측 근거리에 노선버스정류장이 있고, 서측 약 430미터 지점에 지하철 8호선 암사역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 남측 약 4미터 포장도로와 접하고 상암로와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·비행안전제3구역(전술)·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 136.4㎡, 공시지가 4,686,000원/㎡입니다.
- 규모. 암사드림빌 12세대, 2010.04.01. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이지현의 보증금 원금이 가장 중요한 미확정 변수입니다. 계약서와 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 계산. 대항력 임차인이므로 배당으로 변제되지 않는 보증금이 남는다면 매수인 승계 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이지현과 경매 채권자 이지현의 동일성 및 임대차의 실질을 원문 자료로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인 실거래가 2021.07. 190,000,000원 1건뿐입니다. 신건 최저가 202,720,000원을 현재 시세보다 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고의 제시외 건물 포함 내용을 현장과 감정평가 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건과 실제 배당요구 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “소멸권리는 단순하지만, 실질취득가는 아직 모른다”
이 사건의 등기상 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2023.07.27. 압류를 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이지현은 그보다 훨씬 앞선 2019.06.10. 전입이고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 보증금이 미상인 이상 매수인 실질 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 신건 최저가 202,720,000원은 확인된 2021.07. 실거래 190,000,000원의 106.7%입니다. 결국 이 물건은 가격보다 먼저 임차보증금 확인이 필요한 사건입니다. 보증금과 예상 배당액을 확인해 실질취득가를 계산한 뒤에야 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.
