서울중앙지방법원 2025타경103035. 관악구 신림동 리더스빌 4층 401호, 전용 39.59㎡ 다세대주택입니다. 소유자 강정식은 2021.12.24. 이 부동산을 거래가 310,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2023.02.02. 주식회사케이비국민카드의 가압류 11,284,737원입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 기준권리 이후 현대카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 등기 순서만 보면 뒤에 등장하는 박종찬의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.01.02.이지만 실제 임대차계약은 2021.09.30., 확정일자는 2021.10.06., 점유개시는 2021.12.16., 주민등록은 2021.12.20.입니다. 즉 대항력의 기초가 말소기준권리인 2023.02.02. 가압류보다 먼저 형성돼 있습니다. 확약이 없다면 단순히 “임차권등기가 말소기준 이후니까 소멸”이라고 끝낼 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1565-4 리더스빌 4층 401호 · 난곡로52길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.59㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2011.08.30. |
| 소유자 | 강정식 (2021.12.24. 매매 · 거래가 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 284,800,000원 (5회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 ‘확약서’가 결론을 바꾼다
박종찬의 보증금은 310,000,000원입니다. 전입 2021.12.20.은 말소기준 2023.02.02.보다 빠르고 확정일자도 2021.10.06.이어서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 회차 매각가 284,800,000원을 가정한 배당 계산에서는 집행비용 4,787,200원을 제외한 280,012,800원이 임차보증금에 배당되고, 29,987,200원이 미배당됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종찬 전유부분 전부 · 주거 | 점유개시 2021.12.16. 전입 2021.12.20. 확정 2021.10.06. | 310,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.01.02. | 실질 0원* 확약 전 룰상 29,987,200원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 박종찬 보증금의 대위·승계 신고 | 별도 합산 없음 | 별도 임차인 아님 | 중복 신고 | 별도 승계 없음 |
실제 임차인은 박종찬 1명입니다. 보증기관 대위·승계 표시는 동일한 310,000,000원 보증금에 관한 중복 신고이므로 보증금을 두 번 합산하지 않습니다.
③ 확약 전·후 인수액 — 유찰돼도 실질취득은 확약이 결정
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 284,800,000원 | 29,987,200원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 227,840,000원 | 86,149,760원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 182,272,000원 | 131,079,808원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 승계액이 커지는 대항력 인수형입니다. 따라서 “최저가가 내려가니 계속 싸진다”고 볼 수 없는 구조였습니다. 이번 사건은 2026.06.26. 확약이 그 연결고리를 끊은 것이 핵심입니다. 현재 회차에서는 실질취득을 최저가 284,800,000원과 동일하게 볼 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 2.848억은 최근 시세 지표의 79.1%
리더스빌(1565-4)은 8세대, 사용승인일 2011.08.30.이며 비교 면적은 39.59㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 39.59㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.12 | 39.59㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.59㎡ | 2건 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | 39.59㎡ | 1건 | 360,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득 284,800,000원은 전체 실거래 평균 335,000,000원의 85.0%, 최근 12개월 평균 지표 360,000,000원의 79.1%입니다. 최신 거래 역시 2022.12.의 360,000,000원이며, 제공된 최근·과거 거래 추세는 +16.1%입니다. 하락 추세를 나타내는 값은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 284,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,787,200원 |
| 1. 임차인 박종찬 보증금 · 우선변제 | 310,000,000원 | 280,012,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 11,284,737원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 11,131,437원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박종찬 보증금의 미배당액은 29,987,200원입니다. 다만 2026.06.26. 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하므로 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 보증기관 대위·승계분은 같은 보증금이므로 별도 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 신림고등학교 서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 있습니다.
- 설비. 위생·급수·배수·도시가스·주차장시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 9미터 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물이고 확인되는 동일면적 실거래가 2건이며, 경매 통계상 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.26.자 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 직접 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 박종찬 1명입니다. 시보증의 대위·승계 표시는 같은 보증금의 중복 신고이므로 별도 310,000,000원으로 더하면 안 됩니다.
- 현재 점유. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 박종찬의 퇴거 여부와 현재 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 기준. 확약이 유효하다는 전제에서는 실질취득 284,800,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 환금성. 5회 유찰, 8세대, 실거래 2건이라는 조건을 감안해 재매각 가능성과 거래 속도를 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 위험은 확약이 풀었고, 남은 질문은 환금성이다
이 사건을 최저가 284,800,000원만 보고 “감정가보다 20% 싸다”고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 원래 구조는 보증금 310,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 회차에서도 29,987,200원의 미배당 인수가 계산되는 물건입니다. 다만 2026.06.26. 확약서가 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기시키면서, 본 분석에서는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
확약 반영 실질취득 284,800,000원은 최근 12개월 평균 지표 360,000,000원의 79.1%라 가격 숫자만 보면 할인 폭이 있습니다. 그러나 이미 5회 유찰됐고, 8세대 소규모 건물에 확인 거래가 2건뿐이며 경매 통계상 낙찰률도 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 리스크는 확약으로 해소, 가격은 시세 이하, 환금성은 보수적으로”입니다. 확약서 원본과 현재 점유관계까지 확인돼야 이 가격 메리트가 실제 입찰 메리트로 이어집니다.
