서울중앙지방법원 2025타경103035. 관악구 신림동 리더스빌 4층 401호, 전용 39.59㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 강정식이며 2021.12.24. 거래가 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 집에는 같은 금액인 310,000,000원의 임차보증금이 등기되어 있습니다. 대항력 판단에 중요한 주민등록일은 2021.12.20.이고, 임차권자는 박종찬입니다.
일반적인 경매라면 보증금이 최저매각가보다 크고 임차인이 대항력을 갖춘 이상 단순한 낙찰가 할인만으로 이익을 판단할 수 없습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어 있습니다. 바로 이 확약이 일반적인 보증금 인수형 경매와 이 물건을 구별하는 결정적인 사실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1565-4 리더스빌 4층 401호 (도로명: 난곡로52길 10) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.59㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2011.08.30. |
| 소유자 | 강정식 · 2021.12.24. 소유권이전 · 거래가 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 227,840,000원 (6회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.02. 주식회사케이비국민카드 가압류 |
| 임차관계 | 실제 임차인 박종찬 1명 · 보증기관 승계신고 시보증 1건 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2023.02.02. 주식회사케이비국민카드 가압류입니다. 2011년과 2019년 설정된 국민은행 근저당권은 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 이후 현대카드 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 박종찬의 전입신고일은 2021.12.20.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.10.06.로 확인되며 배당요구가 있습니다. 따라서 임차보증금 미배당액의 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 선순위 대항력 임차인에 해당합니다. 등기된 임차권이 매각으로 말소되는 것과 미배당 보증금에 대한 실질적인 인수책임은 구분해야 합니다.
임차인 및 보증기관 승계 현황
| 구분 / 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박종찬 실제 임차인 · 전유부분 전부 |
전입 2021.12.20. 확정 2021.10.06. 배당요구 2024.01.02. |
310,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 | 룰상 86,149,760원 확약 적용 0원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계신고 |
미상 | 별도 합산 없음 | 승계·중복신고 독립 대항력 미상 | 박종찬 보증금의 승계신고이며 별도 임차보증금으로 계산하지 않음 |
실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 박종찬 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 임차인 2명으로 계산하거나 보증금을 2배로 합산하면 안 됩니다. 시보증 자체의 전입신고일과 독립적인 보증금은 확인되지 않아, 별개의 대항력이 있다고 단정할 수도 없습니다.
따라서 이 확약의 효력이 박종찬 보증금의 승계채권에 적용되는 범위에서는 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 위 86,149,760원은 확약이 없을 경우의 일반 인수 규칙에 따른 금액입니다.
다만 확약은 해당 보증금반환채권에 관한 권리 포기일 뿐, 확약 대상이 아닌 별도 임차인·미확인 점유자·독립된 인수권리까지 자동으로 소멸시키지는 않습니다. 실제 명도관계와 확약의 권리 귀속·적용 범위는 입찰 전에 원본으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 2.28억과 3.14억의 차이
리더스빌(1565-4)은 8세대 규모의 다세대주택으로, 동일 면적 39.59㎡ 실거래가 확인됩니다. 아래 거래는 2021~2022년 거래이므로 현재 시세를 확정하는 최신 매매 사례로 보기는 어렵습니다. 특히 최근 12개월 평균으로 분류된 360,000,000원도 거래일은 2022.12.로, 시점에 관한 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12. | 39.59㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.12. | 39.59㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.59㎡ | 2건 | 335,000,000원 |
최신 확인 거래는 2022.12. 360,000,000원입니다. 제공된 최근 평균 역시 360,000,000원이며, 과거 거래 대비 변화율은 +16.1%로 나타납니다. 그러나 거래 표본이 2건이고 최근 거래 시점이 오래되어, 과거 상승률을 현재 가격 추세로 단정해서는 안 됩니다.
확약 미적용 시: 최저가 227,840,000원에 보증금 미배당액 86,149,760원을 더한 313,989,760원이 실질취득 부담입니다. 이때 보증금의 명목액 310,000,000원이 전체 경제적 부담의 기준이 되므로, 최저가 2.28억만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
두 경우 모두 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 추가될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,840,000원 가정 · 일반 인수 규칙 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,989,760원 |
| 1. 박종찬 임차보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 223,850,240원 |
| 2. 케이비국민카드 가압류 | 11,284,737원 | 0원 |
| 3. 현대카드 가압류 | 11,131,437원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,989,760원을 먼저 공제하면 임차보증금 배당 가능액은 223,850,240원입니다. 미배당 보증금 86,149,760원은 일반 규칙상 매수인 인수 가능액이지만, 제출된 확약서가 해당 채권에 유효하게 적용되는 경우 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 경매신청채권은 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 배당 이의 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 인수 부담 시나리오
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 (64%) | 227,840,000원 | 86,149,760원 | 0원 |
| 7회 유찰 (51.2%) | 182,272,000원 | 131,079,808원 | 0원 |
| 8회 유찰 (40.96%) | 145,817,600원 | 167,023,846원 | 0원 |
유찰이 이어지면 최저매각가는 내려가지만, 확약을 제외한 일반 인수 구조에서는 미배당 보증금이 증가하여 매수인의 전체 부담은 크게 줄지 않습니다. 위 회차별 룰상 인수액은 제공된 배당 시나리오 추정치입니다. 반면 확약의 효력이 온전히 인정된다면 박종찬 보증금에 관한 인수액은 각 회차에서 0원이며, 실질취득 기준금액은 낙찰가 자체가 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 서측 인근에 위치하며 다세대주택·연립주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하는 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 소재합니다.
- 건물. 2011.08.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 세대입니다. 위생·급배수·도시가스·주차장시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 9m의 도로와 접하고 있으며, 토지는 평탄한 세장형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 및 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한 사항이 있습니다. 교육환경보호구역의 세부 사항은 관할 기관 확인이 필요합니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 2022.12. 이후의 최신 거래가 확인되지 않으므로, 과거 가격과 현재 매도가격을 동일시하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체의 권한을 확인해야 합니다.
- 실제 임차인과 보증기관 승계 구분. 박종찬은 실제 임차인 1명이고, 시보증은 보증금 승계 중복신고입니다. 중복 합산하지 않되 별도 점유·독립 권리의 유무는 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산. 확약 적용 시 박종찬 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 확약을 적용하지 못한다면 현재 회차에서 룰상 인수액 86,149,760원을 낙찰가에 가산해야 합니다.
- 배당표 검토. 우선변제권, 집행비용, 배당요구, 보증기관 대위·승계의 실제 배당 관계를 대조하고 추정배당표를 확정배당 결과로 간주하지 않아야 합니다.
- 명도·점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유관계, 보증기관의 명도 협조, 인도명령 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 거래가 2021~2022년 사례에 집중되어 있습니다. 현재 주변 유사 다세대주택의 거래·매도 호가와 수리 상태 등을 추가 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 취득비용, 명도 비용 등 별도 부담을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본. 2026.10.22. 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 경매 진행상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 확약서가 중요하다”
이 물건은 감정가 356,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 227,840,000원까지 하락했습니다. 언뜻 과거 실거래 평균보다 상당히 저렴해 보이지만, 대항력 있는 임차인 박종찬의 보증금 310,000,000원이 존재한다는 사실이 가격 판단의 출발점입니다.
확약이 없다면 일반적인 미배당 보증금 인수 구조에 따라 매수인의 경제적 부담이 약 313,989,760원이 될 수 있어, 표면 최저가만으로 낮은 가격을 강조해서는 안 됩니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 보증금에 관해서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단할 수 있는 중요한 근거입니다.
다만 6회 유찰된 소규모 다세대주택이고, 현 시세를 뒷받침할 최근 거래가 부족합니다. 확약 밖의 미확인 권리와 점유 문제가 남아 있다면 그 위험까지 해소됐다고 평가할 수는 없습니다. 확약이 유효하게 적용되고 별도 인수권리가 없다는 사실이 확인될 때에만 가격 메리트를 긍정할 수 있습니다. 따라서 결론은 조건부 검토 — 확약·권리·명도 확인 우선입니다.
