서울중앙지방법원 2025타경103035. 관악구 신림동 리더스빌 4층 401호, 전용 39.59㎡의 다세대주택입니다. 외형상으로는 감정가 356,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 145,818,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 단순 할인형이 아닙니다. 임차권등기된 임차인 박종찬의 전입일자가 2021.12.20으로 말소기준인 2023.02.02 가압류보다 앞섭니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 부족하면, 부족분은 매수인에게 넘어옵니다.
현재 배당 시뮬레이션은 매각가 145,818,000원에서 집행비용 2,841,452원을 먼저 공제하고, 임차인 박종찬에게 142,976,548원이 배당되는 구조입니다. 보증금 310,000,000원 중 미배당 167,023,452원이 남으므로, 매수인은 낙찰가만 내고 끝나는 것이 아니라 낙찰가 145,818,000원 + 인수 167,023,452원 = 312,841,452원을 실질 기준으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1565-4 리더스빌 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.59㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제4층 제401호 · 사용승인일자 2011.08.30. |
| 소유자 | 강정식 (2021.12.24. 거래가 310,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 145,818,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 ‘대항력 선행’
말소기준권리는 2023.02.02. 갑구 5번 가압류입니다. 그 이후의 현대카드 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 2022.05.11. 국 압류는 말소기준보다 앞선 등기였지만 2024.12.06. 해제로 정리된 흐름입니다.
문제는 을구 5번 주택임차권입니다. 임차권등기 접수일은 2024.01.02라 말소기준 이후이지만, 그 안에 적힌 임대차의 주민등록일자는 2021.12.20, 점유개시일자는 2021.12.16, 확정일자는 2021.10.06입니다. 그래서 이 임차권등기는 매각으로 말소되더라도, 보증금이 전액 배당되지 않는 한 배당부족분 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 보증금 / 차임 | 전입·확정·배당 | 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박종찬 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 / 해당 없음 | 점유개시 2021.12.16 전입 2021.12.20 확정 2021.10.06 배당요구 2024.01.02 | 대항력 有 우선변제 有 | 인수위험 배당부족 167,023,452원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 별도 보증금 없음 | 박종찬 보증금의 중복 신고 | 실제 임차인 아님 | 합산금지 보증금 310,000,000원에 별도 가산하지 않음 |
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득가
리더스빌(1565-4)은 총 8세대, 사용승인일자는 2011.08.30입니다. 전용 39.59㎡ 최근 실거래는 2건이며, 평균은 335,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 39.59㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.12 | 39.59㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 335,000,000원 |
표면 최저가 145,818,000원은 실거래 평균의 43.5%입니다. 하지만 이 비율로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 인수액 167,023,452원을 더하면 실질취득은 312,841,452원이고, 이는 실거래 평균 335,000,000원의 93.4%입니다. 실거래 최저 310,000,000원과도 큰 차이가 나지 않습니다.
| 회차 | 낙찰 기준가 | 인수액 | 실질취득 | 시세 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 145,818,000원 | 167,023,452원 | 312,841,452원 | 93.4% |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 116,654,400원 | 195,778,762원 | 312,433,162원 | 93.3% |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 93,323,520원 | 218,756,303원 | 312,079,823원 | 93.2% |
④ 예상배당표 (매각가 145,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,841,452원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 박종찬 보증금 | 310,000,000원 | 142,976,548원 | 부족분 167,023,452원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 105,600,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 11,284,737원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 11,131,437원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제 일부로 소진됩니다. 임차보증금 310,000,000원 중 167,023,452원이 남아 매수인 인수로 계산되며, 이것이 실질취득가를 끌어올립니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 “신림고등학교” 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·연립주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호로, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 위생설비·급수설비·배수설비·도시가스·주차장시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지, 평지, 세로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 4,841,000원/㎡, 토지면적은 200.9㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래 표본이 2건입니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 최저가 145,818,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 현재 인수액 167,023,452원을 더한 312,841,452원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 박종찬의 보증금 310,000,000원, 전입 2021.12.20, 확정 2021.10.06, 배당요구 2024.01.02 흐름을 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 신고 중복 주의. 시보증은 박종찬 보증금의 대위·승계 신고로 보이며, 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 회차별 실질취득 점검. 5회 유찰 시에도 실질취득 312,433,162원, 6회 유찰 시에도 312,079,823원으로 계산됩니다. 유찰만 기다린다고 실질 취득가가 크게 낮아지지 않습니다.
- 환금성 보수적 접근. 8세대 소규모 다세대, 실거래 2건, 경매 평균 유찰 4.0회라는 점을 감안해 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터 기준입니다. 입찰 전 등기부, 임차권등기, 배당요구, 당해세, 최우선변제, 관리비를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 41%”보다 “실질 312,841,452원”
이 물건은 숫자를 어디서 끊어 보느냐에 따라 완전히 다르게 보입니다. 최저가만 보면 145,818,000원, 감정가의 41%라 매우 싸 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 310,000,000원이 전액 배당되지 않으므로 현재 회차 인수액은 167,023,452원입니다. 따라서 실질취득은 312,841,452원이고, 이는 실거래 평균 335,000,000원의 93.4%입니다.
권리분석 결론은 명확합니다. 이 사건은 “많이 유찰된 저가 물건”이 아니라 대항력 임차보증금 인수형 물건입니다. 최저가가 내려가면 인수액이 올라가 실질취득가가 거의 고정되는 구조이므로, 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액입니다. 권리 난도와 환금성을 감안하면 초보자에게는 부담이 크고, 인수액·명도·보증기관 대위관계를 정확히 감당할 수 있는 입찰자에게만 검토 가능한 사건입니다.