광주지방법원 2025타경31862. 광주 남구 진월동 금산빌딩 4층 404호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시 401호부터 407호까지는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 물건은 감정가 193,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 55,338,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인해야 할 핵심은 할인율이 아니라 말소기준 전후의 등기 정합성과 점유자의 대항력입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2020.03.31. 나주신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 그 이전에 설정된 서광주농업협동조합·완도농업협동조합·주식회사네트워크에셋대부· 금하산업주식회사 근저당에는 같은 날 해지를 원인으로 한 말소기재가 있고, 2020.03.27. 설정된 새마을금고 5개 근저당에도 2020.03.30. 일부해지에 따른 말소기재가 있습니다. 반면 예상배당표는 서광주농업협동조합을 선순위로 두고 매각대금 대부분을 배당합니다. 원본 등기에서 해당 말소가 404호에 미치는 범위를 확인하지 않으면 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 37, 4층404호 (진월동, 금산빌딩) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 당시 404호 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하1층·지상4층 건물 내 제4층 404호 |
| 소유자 | 주식회사금산 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 55,338,000원 (5회 유찰 · 감정가 28.67%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 5,202,663,540원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기재와 배당순위가 충돌한다
2020.01.07. 금하산업주식회사가 신청한 임의경매는 2020.01.31. 취하됐고, 2022.02.16. 최성규가 신청한 강제경매도 2022.03.02. 취하됐습니다. 현재 사건은 2025.01.31. 나주신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 2020.03.31. 이후의 압류·가압류와 근저당은 말소기준이 유효하다는 전제에서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 매각대금에서 먼저 차감돼 후순위 배당을 더 줄일 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 성명 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인·점유자 1명입니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 2020.03.31. 말소기준보다 앞서 점유와 주민등록을 갖췄다면 대항력 있는 임차인일 가능성이 있고, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 매수인 승계 문제가 생길 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 할인율은 크지만 시세 메리트는 확인되지 않았다
현재 최저가는 감정가 193,000,000원의 28.67%인 55,338,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론낼 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 공동주택이 아니라 근린시설로 분류되고 오피스텔로 이용 중인 호실이므로, 거래 빈도·대출 조건·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,396,084원 |
| 2. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 4,896,000,000원 | 53,941,916원 |
| 3. 근저당 · 완도농업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사네트워크에셋대부 | 700,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 금하산업주식회사 | 440,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 광남새마을금고 | 960,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 대광새마을금고 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 중흥새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 양동새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 동부새마을금고 | 840,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 나주신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 나주이화신용협동조합 | 312,000,000원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 주식회사네트워크에셋대부 | 280,000,000원 | 0원 |
| 14. 근저당 · 주식회사네트워크에셋대부 | 330,000,000원 | 0원 |
| 15. 근저당 · 주식회사네트워크에셋대부 | 1,535,000,000원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 주식회사 스마일마켓 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액·청구금액 합계 20,993,000,000원 중 배당액은 53,941,916원, 미배당액은 20,939,058,084원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당채권 전부가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 실제 인수 여부는 각 권리의 존속과 말소범위를 원본 등기에서 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진월초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 이용 상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 금산빌딩 401호부터 407호까지는 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이었고, 404호 점유자는 주거 용도로 신고됐습니다.
- 도로. 동측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 서측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 1,353㎡, 평지·사다리형·상업용 건부지이며 공시지가는 1,249,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 저촉되고, 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 구조. 철근콘크리트조, 석재붙임·스톤코트 외벽, 새시창호이며 일반 전기·위생·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 현황 차이. 건물이 경사지에 건축돼 지하1층이 지상에 노출되고 동측 전면도로에 접합니다.
- 환금성. 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용되는 혼합 성격의 물건이고 5회 유찰됐습니다. 최근 실거래 비교 없이 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 말소 원본 확인. 2019년 근저당 4건의 2020.03.31. 해지 말소가 404호에 완전히 적용됐는지 확인하세요.
- 일부해지 범위 확인. 2020.03.27. 설정된 새마을금고 5개 근저당의 2020.03.30. 일부해지가 해당 전유부분을 담보에서 제외한 것인지 확인하세요.
- 배당표 정합성 확인. 말소기재가 있는 서광주농업협동조합에 53,941,916원을 배당하는 이유와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 점유자 서류 확인. 주식회의 전입일·사업자등록·점유개시일·임대차계약서·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득액 재산정. 대항력과 보증금이 확인되기 전까지 실질취득액을 55,338,000원으로 고정하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 교부청구액과 법정기일을 확인하세요.
- 용도 적법성 확인. 근린시설로 표시된 호실의 오피스텔·주거 이용과 건축물대장상 용도, 전입 가능 여부를 대조하세요.
- 현장 조사. 실제 내부 이용, 공실 여부, 출입 상태, 관리비 체납, 승강기와 공용부분 상태를 확인하세요.
- 가격 조사. 동일 건물·인근 오피스텔과 근린시설의 최근 매매·임대 사례를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가 28.67%”보다 먼저 풀어야 할 것
이 물건의 숫자는 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 193,000,000원, 최저가 55,338,000원, 5회 유찰. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 무엇을 떠안는지가 먼저입니다. 2020.03.31. 나주신용협동조합 근저당이 말소기준으로 제시됐지만, 그보다 앞선 근저당의 말소기재와 배당계산이 충돌합니다. 실제 임차인·점유자 1명의 전입일과 보증금도 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
따라서 배당계산상 인수 0원이라는 숫자를 그대로 믿고 실질취득액을 55,338,000원으로 고정해서는 안 됩니다. 원본 등기에서 선순위 권리의 말소범위를 확인하고, 점유자의 보증금과 대항력을 조사한 뒤에야 총취득비용을 계산할 수 있습니다. 최근 실거래 비교도 없어 현재 가격이 시세보다 낮다는 판단 역시 불가능합니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리와 실질취득액은 아직 열려 있습니다. 결론은 확인 전 보류입니다.