서울동부지방법원 2025타경51790. 성동구 금호동4가 금호동대우아파트 110동 3층 304호, 전용면적 기준 비교대상은 84.96㎡인 아파트입니다. 말소기준권리는 2016.06.24 접수된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
가격 쪽은 신건임에도 비교적 눈에 띕니다. 최저매각가 1,710,000,000원은 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건 평균 1,939,166,666원의 88.2%입니다. 최신 거래는 2026.07의 1,905,000,000원이고, 최근 12건 거래 범위는 1,680,000,000원~2,100,000,000원입니다. 따라서 평균과 최신 거래보다 낮은 가격대인 것은 맞지만, 실제 최근 거래 중 1,680,000,000원 사례도 존재하므로 감정가 대비 할인율만으로 무조건 저렴하다고 단정할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51790 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 금호동4가 800 금호동대우아파트 110동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 84.96㎡ 비교대상 · 지하 2층~지상 24층 중 3층 |
| 현재 소유자 | 김정인 · 2025.02.11 상속, 2025.08.29 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,710,000,000원 / 1,710,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 356,281,490원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.06.24 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 2016.11.25 같은 은행의 추가 근저당권, 2020.09.28 서서울새마을금고 근저당권, 2022.02.23·2022.07.15 주식회사페퍼저축은행 근저당권, 2025년 국세 압류와 2025.09.10 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 기존의 다수 근저당권 가운데 김수일·제이티캐피탈·키움예스저축은행·오케이저축은행·비엔케이캐피탈 관련 권리 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 88.2%, 최근 거래 분포는 넓다
금호동대우아파트 전체 단지는 1,181세대, 사용승인일은 2001.05.03입니다. 전용 84.71㎡·84.96㎡의 최근 12개월 거래 12건을 보면 최신 거래는 2026.07의 1,905,000,000원이며, 평균은 1,939,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.71㎡ | 4 | 1,905,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 10 | 1,950,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 11 | 2,000,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 2 | 1,880,000,000원 |
| 2026.01 | 84.71㎡ | 19 | 2,000,000,000원 |
| 2026.01 | 84.71㎡ | 19 | 2,100,000,000원 |
| 2026.01 | 84.71㎡ | 19 | 2,100,000,000원 |
| 2026.01 | 84.71㎡ | 10 | 1,890,000,000원 |
| 2025.12 | 84.71㎡ | 8 | 1,880,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 5 | 1,850,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 18 | 2,035,000,000원 |
| 2025.10 | 84.71㎡ | 2 | 1,680,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,939,166,666원 |
최저매각가 1,710,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 88.2%입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 단계에서도 평균과 최신 거래 1,905,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 최저액이 1,680,000,000원으로 현재 최저매각가보다 낮은 사례도 있으므로, 층·향·내부상태를 보지 않은 평균가 할인만으로 가격 우위를 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,710,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 478,800,000원 | 478,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 70,200,000원 | 70,200,000원 |
| 3. 근저당 · 서서울새마을금고 | 571,200,000원 | 571,200,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 454,800,000원 | 454,800,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 81,600,000원 | 81,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,900,000원 |
현재 회차 1,710,000,000원 가정에서는 채권총액 1,656,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 33,900,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동할 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,710,000,000원 | 1,656,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,368,000,000원 | 1,351,920,000원 | 304,680,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,094,400,000원 | 1,081,056,000원 | 575,544,000원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금 인수형이 아닙니다. 제공된 시나리오에서는 매각가가 1,368,000,000원 또는 1,094,400,000원까지 낮아져 채권자의 미배당이 발생해도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아니며 인수액은 계속 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 3층 304호는 아파트로 이용 중이며, 본 동은 지하 2층~지상 24층 규모입니다.
- 단지 규모. 전체 단지는 14개동 1,181세대이며 사용승인일은 2001.05.03입니다.
- 입지. 옥수초등학교 서측 인근, 대단위 아파트단지가 주를 이루는 한강 인근 주거지역입니다. 근거리에 각급학교·시장·서울숲공원이 위치합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 시내버스정류장은 도보 약 2~3분, 지하철 3호선 금호역은 도보 약 8~10분 거리에 위치합니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 4차선 독서당로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 내용이 기재되어 있으며 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상이고 현장조사 당시 폐문·관계인 부재였습니다. 전입세대·점유자·실제 명도대상을 원본 자료로 확인하세요.
- 현재 가격의 의미. 최저가 1,710,000,000원은 최근 12개월 평균 1,939,166,666원의 88.2%지만 최근 최저 거래 1,680,000,000원보다는 높습니다.
- 3층 개별가치. 동일 면적대 거래가 층별로 1,680,000,000원~2,100,000,000원까지 넓게 분포하므로 3층·향·내부상태를 직접 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 확인. 현재 회차에서는 채권액이 전액 배당되는 계산이지만 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
- 말소기준 확인. 2016.06.24 근저당권 이후 등기들의 소멸 여부와 매각물건명세서의 인수권리 해당 없음 문구를 원본과 대조하세요.
- 관리비·현황 확인. 미납 관리비, 내부 상태, 건축물현황도와 실제 현황의 차이를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 검토 가치, 변수는 점유
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.06.24 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.
가격도 최근 12개월 실거래 평균 1,939,166,666원 대비 최저가가 88.2%여서 신건 단계부터 검토할 근거가 있습니다. 그러나 최근 12건 중 1,680,000,000원 거래가 있고, 본건은 3층이라는 개별 조건이 있으므로 평균 할인만으로 고평가하면 안 됩니다. 결국 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮고, 가격은 평균 대비 유리하지만, 실제 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 아파트로 정리됩니다.
