서울동부지방법원 2025타경51841. 송파구 방이동 대명벨리온 8층 817호, 현황 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 권리가 많다는 사실 자체가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점입니다. 말소기준은 2024.01.23. 주식회사정원종합건설 근저당권 200,000,000원이고, 오나영의 전입신고는 2022.11.28., 점유개시는 2022.11.26.으로 더 빠릅니다.
오나영은 확정일자 2022.10.14.와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 180,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,320,000원을 먼저 빼고도 보증금 170,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차 기준 인수액은 0원입니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 43 대명벨리온 8층 817호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 오피스텔 이용 · 임차권등기 범위 17.12㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 17층 업무시설·근린생활시설 · 사용승인 2017.06.23. |
| 소유자 | 한윤석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오나영 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준인 2024.01.23. 정원종합건설 근저당 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 다만 오나영은 근저당보다 앞선 2022.11.28. 전입과 2022.11.26. 점유개시를 갖고 있어 대항력이 있는 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2024.12.04.로 말소기준보다 늦지만, 기존의 선순위 대항력과 보증금 회수 문제가 핵심입니다.
② 임차인 — 현재는 전액배당, 유찰 시 잔액 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오나영 | 8층 817호 17.12㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2022.11.28 / 2022.10.14 | 2025.07.25 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 현재 승계 0원 미배당 시 잔액 매수인 인수 |
| 기사항전 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 오나영 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 180,000,000원 | 170,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 28,816,000원 | 172,816,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 57,212,800원 | 172,412,800원 |
이 물건은 유찰가만 보면 180,000,000원 → 144,000,000원 → 115,200,000원으로 크게 내려갑니다. 하지만 오나영의 대항력 있는 보증금이 낙찰대금에서 다 배당되지 않는 순간, 그 차액이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 1회 유찰 시 실질취득은 172,816,000원, 2회 유찰 시에도 172,412,800원으로 보증금 170,000,000원 수준에서 사실상 바닥을 형성합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 오나영 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사정원종합건설 | 200,000,000원 | 6,680,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 159,257,568원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 276,569,282원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산치과의사 신용협동조합 | 84,296,333원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 995,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 17,555,220원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 오나영 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 180,000,000원 가정에서는 집행비용 3,320,000원, 오나영 임차보증금 170,000,000원, 정원종합건설 근저당 6,680,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 여러 건 있고, 당해세 해당분은 이 배당추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황은 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 17층 업무시설·근린생활시설입니다. 사용승인일은 2017.06.23.입니다.
- 입지. 서울 송파구 방이동 몽촌토성역 남서측 인근으로, 주변에 상업용빌딩·오피스텔·근린생활시설이 있는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로·지하철역·버스정류장이 다수 있어 교통 이용상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 18,650,000원/㎡입니다. 3필지 일단의 평지로 업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 시설. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화탐지, 지하주차장, 승강기 시설이 구비돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 유찰 시 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액’을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 오나영 배당액 재확인. 현재 모형은 전액배당이지만 국세·지방세 중 선순위 차감분이 실제로 존재하면 임차인 미배당과 매수인 인수액이 바뀔 수 있습니다.
- 미상 점유자 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유 정보는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 전입세대 확인이 중요합니다.
- 임대차 실체 확인. 오나영에 대해 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 계약서·보증금 지급내역·점유관계를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 다수 압류·가압류. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 국세·지방세 압류의 배당순위와 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 확인. 동일 물건의 최근 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 180,000,000원이나 실질취득 172,000,000원대가 시장 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 결론낼 수 없습니다.
맺으며 — “유찰가보다 인수액을 먼저 봐야 한다”
이 사건은 신건 180,000,000원에서는 배당추정상 오나영의 보증금 170,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 여기서 가격이 한 번 내려가면 구조가 달라집니다. 144,000,000원에 낙찰돼도 28,816,000원을 인수해 실질취득은 172,816,000원, 두 번 유찰돼 115,200,000원이 돼도 57,212,800원을 인수해 실질취득은 172,412,800원입니다.
즉 이 물건은 대항력 임차보증금이 실질취득가의 하단을 만든다는 점이 핵심입니다. 동시에 보증금·전입일이 미상인 추가 주거 점유 정보와 세금 압류 변수가 남아 있습니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트는 판단 보류가 맞고, 권리 측면에서는 현재 회차 배당 결과와 유찰 뒤 승계액을 완전히 분리해 보는 것이 이 사건의 핵심 분석 포인트입니다.
