서울동부지방법원 2025타경51843. 광진구 구의동 홀가하우스 7층 701호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이고, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 제7층 제701호입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2023.09.27. 설정된 주식회사신한저축은행 근저당권이 아니라, 그보다 앞서 전입과 확정일자를 갖춘 강민형의 220,000,000원 임차권입니다.
강민형은 임대차계약일 2020.12.26., 확정일자 2021.01.13., 점유개시 2021.02.08., 전입신고 2021.02.09.로 확인됩니다. 말소기준권리인 2023.09.27. 근저당보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리돼 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 280,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 4,720,000원을 제외한 뒤 강민형에게 220,000,000원이 전액 배당되므로, 이 임차권에서 발생하는 현재 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51843 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건 내 제7층 제701호 |
| 소유자 | 이관용 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 233,477,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 서울동부지방법원 등기국 · 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.09.27. 주식회사신한저축은행의 근저당권이며 채권최고액은 500,000,000원입니다. 이후 경기수산업협동조합 가압류, 이우근 근저당권, 강민형 임차권등기, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 강민형의 임차권등기 자체가 말소기준권리 뒤에 있다는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 실제 대항력 기준이 되는 전입은 2021.02.09.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 현재는 0원, 유찰되면 구조가 달라진다
| 성명 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민형 | 건물 7층 701호 16.53㎡ 전부 | 220,000,000원 | 2021.02.09 / 2021.01.13 | 2025.07.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 확인 필요 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강민형은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 확인됩니다. 현재 배당표에서는 강민형 보증금 220,000,000원이 전액 변제되므로 해당 임차권의 미배당 잔액은 없습니다. 하지만 매각물건명세서에는 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 취지가 명시돼 있습니다.
또한 강민형은 2025.08.01. 강제경매개시결정의 채권자와 동일인으로 확인되며, 제공된 검토사항에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있습니다. 다만 이 사정만으로 임차권을 부정할 수는 없으므로, 등기된 전입·확정일자와 매각물건명세서에 적힌 인수 조건을 기준으로 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 강민형 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 주식회사신한저축은행 근저당 | 500,000,000원 | 55,280,000원 |
| 3. 경기수산업협동조합 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 이우근 근저당 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 강민형 강제경매 청구 | 233,477,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 280,000,000원 가정에서는 강민형 보증금이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 1,158,197,260원이며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구의사거리 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·오피스텔·근린생활시설·소규모아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근 버스정류장 소재. 직선거리 약 700m에 지하철5호선 아차산역, 약 1km 거리에 지하철7호선 어린이대공원역과 지하철2호선 구의역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 부정형 토지이며 남동측 노폭 약 25m, 북동측 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립제한지역 등으로 확인됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강민형 임차권 잔액 확인. 현재 신건에서는 전액배당 가정이지만, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
- 2회 유찰 시 실질부담 재계산. 매각가 179,200,000원만 보지 말고 인수 44,108,800원을 반드시 함께 반영해야 합니다.
- ‘기사항전’ 원본 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 여부와 잠재 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 강민형 관계 확인. 임차권자와 강제경매개시결정 채권자가 동일인이며, 제공된 검토사항에 관계인 가능성이 기재돼 있습니다.
- 공동담보 범위 확인. 주식회사신한저축은행 근저당과 이우근 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당과 채권 잔액은 원본을 대조해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당표에 완전히 반영되지 않을 수 있어 매각물건명세서와 배당요구종기를 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다
신건 280,000,000원 기준만 보면 강민형의 보증금 220,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 실제로 2회 유찰 시 시나리오에서는 44,108,800원의 인수액이 발생합니다.
여기에 보증금과 전입일이 확인되지 않은 ‘기사항전’ 점유자까지 있어, 이 사건은 단순히 “근저당 이후 권리는 모두 소멸하므로 안전하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 회차의 배당상 인수는 0원, 권리분석상 리스크는 남아 있음. 특히 유찰 후에는 최저가 자체보다 임차보증금 미배당과 실질 취득부담을 기준으로 판단해야 하는 다세대 경매입니다.
