서울동부지방법원 2025타경51864. 성동구 사근동 ‘청계더하임’ 101동 7층 703호, 전용 29.94㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “인수 0원” 사건으로 보면 안 됩니다. 을구 1번에 임차권자 정예슬의 보증금 250,000,000원이 등기돼 있고, 임대차계약일 2022.06.27, 확정일자 2022.06.27, 전입·점유개시일 2022.07.08입니다. 반면 말소기준은 2025.07.31 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 정예슬의 임차권은 그보다 앞선 선순위 대항력 임차권입니다.
현재 회차에서는 매각대금 281,000,000원에서 집행비용 4,734,000원을 빼고도 정예슬 보증금 250,000,000원이 전액 배당되므로 잔액 인수는 0원입니다. 문제는 유찰입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 “싸지는 경매”가 아니라 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어나는 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 7층703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.94㎡ · 지하 1층 지상 7층 건물 내 7층 703호 |
| 소유자 | 김정례 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 준공 / 세대수 | 2019.06.05 / 26세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
소유권보존 후 2019.08.01 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 있었으나 2020.07.16 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 그 뒤 정예슬이 2022.06.27 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2022.07.08 전입·점유를 시작했으며, 2024.07.12 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.07.31 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 이후 국민건강보험공단 압류와 성동구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 1명은 확정, 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예슬 | 7층 703호 29.94㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.07.08 | 우선변제 有 확정 2022.06.27 · 배당요구 2024.07.12 | 조건부 승계 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 · 점유부분 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 미상 보증금 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 정예슬의 250,000,000원을 다른 보증금과 중복 합산할 사정은 확인되지 않습니다. 다만 별도로 기재된 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 이 부분은 정예슬의 배당·인수 계산과 별개의 미상 임차인 위험으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 확인 거래의 122.2%
청계더하임은 26세대, 2019.06.05 준공입니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건으로, 2026.08 전용 24.83㎡ 4층이 230,000,000원에 거래됐습니다. 대상은 전용 29.94㎡이므로 면적이 일치하지 않아 동일 평형 직접 비교로 볼 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가 281,000,000원은 이 확인 거래가격의 122.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.83㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.83㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 임차인 정예슬 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 26,266,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 281,000,000원 가정에서는 정예슬 보증금이 전액 배당되고 주택도시보증공사는 26,266,000원을 배당받아 223,734,000원의 미배당이 발생합니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 확정 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 약 2.53억
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 281,000,000원 | 0원 | 281,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 224,800,000원 | 29,147,200원 | 253,947,200원 |
| 2회 유찰 64% | 179,840,000원 | 73,477,760원 | 253,317,760원 |
1회 유찰되면 최저가는 224,800,000원으로 내려가지만 정예슬에게 배당되지 못한 29,147,200원을 매수인이 인수해 실질취득은 253,947,200원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 179,840,000원에 인수액 73,477,760원이 붙어 253,317,760원입니다. 즉 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간부터는 낙찰가 하락분이 인수액으로 이전되어 총 부담이 사실상 보증금 250,000,000원 부근에 고정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층 건물 내 7층 703호이며 E/V, 위생·급배수, 소화전, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 사근초등학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하며 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 용답역(지하철2호선)이 있어 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 건물 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고, 토지는 중로한면 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 확인됩니다.
- 토지. 대지 564.0㎡, 공시지가 3,873,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 26세대의 소규모 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 2.8회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 가격과 권리구조를 모두 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정예슬 배당액을 최우선 확인. 현재 가격에서는 전액 배당 가정이지만 실제 배당표에서 미배당이 생기면 그 잔액이 매수인 인수로 연결됩니다.
- 유찰가가 아니라 실질취득을 계산. 1회 유찰은 224,800,000원이 아니라 인수액을 더한 253,947,200원, 2회 유찰은 253,317,760원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 정예슬 외 별도 인수위험 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 한계. 최근 확인 거래는 전용 24.83㎡ 1건이고 대상은 29.94㎡입니다. 230,000,000원을 동일 평형 확정 시세로 보지 말고 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 교육환경보호구역·절대보호구역 등이 확인되므로 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”보다 “실질취득”이 중요한 사건
이 물건은 현재 신건 281,000,000원에서 정예슬 보증금 250,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이것만 보고 권리가 깨끗하다고 결론내리기 어렵습니다. 말소기준보다 앞선 정예슬의 임차권은 배당 부족 시 잔액을 매수인이 인수하는 구조이고, 실제로 1회·2회 유찰 시 실질취득은 각각 253,947,200원·253,317,760원으로 약 2.53억대에 머뭅니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 확인 거래는 전용 24.83㎡ 1건이라 직접 비교의 한계가 있지만 거래가격은 230,000,000원이고, 현재 최저가는 그 가격의 122.2%입니다. 유찰 후에도 선순위 임차보증금 승계 때문에 총 부담이 최근 확인 거래보다 높은 구간에 남습니다. 여기에 보증금·전입일이 확인되지 않은 별도 임차인 기재, 평균 유찰 2.8회와 낙찰률 0.0%의 환금성 지표까지 겹칩니다. 현재는 가격도, 유찰 후 구조도 보수적으로 봐야 하는 D등급 사건입니다.
