서울동부지방법원 2025타경51940. 송파구 문정동 송파한화오벨리스크 제5층 비-502호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공유자는 노환전·문은영 각 2분의 1입니다. 등기상 2013년 우리은행 근저당 120,000,000원은 2021.04.21. 이미 말소됐고, 이 경매에서 선언된 말소기준권리는 2025.04.09. 노환전 지분 압류입니다. 문제는 이보다 앞선 2023.04.19. 전입·점유를 갖춘 임차인 남다름입니다. 임차보증금은 204,000,000원, 확정일자는 2023.03.10.이고 배당요구도 했기 때문에 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다.
따라서 “신건 최저가 197,000,000원”만 기준으로 싸고 비쌈을 판단하면 안 됩니다. 배당표상 임차인은 193,442,000원을 배당받고 보증금 잔액 10,558,000원이 남습니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권등기는 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 특히 보증금 자체가 낙찰가보다 크므로, 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 배당액 대신 인수액이 커지는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51940 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 5층 비-502호 · 도로명 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 제5층 제비-502호 · 사용승인일 2013.05.15. |
| 공유자 | 노환전 2분의 1 · 문은영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 204,727,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.31. |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
2013.05.31. 설정된 우리은행 근저당 120,000,000원은 2021.04.21. 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.04.09. 압류입니다. 그런데 임차인 남다름은 2023.04.19. 주민등록·점유개시, 2023.03.10. 확정일자로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 한 잔액은 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 204,000,000원이 사실상 가격의 기준
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남다름 | 건물 5층 비-502호 26.82㎡ | 204,000,000원 | 2023.04.19. / 2023.03.10. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 남다름 본인의 임차권입니다. 배당요구일은 2025.05.01.이고, 주택임차권등기도 같은 날 접수됐습니다. 신건 197,000,000원 가정에서는 집행비용 3,558,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 193,442,000원이 배당되어 10,558,000원이 미배당으로 남습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 197,000,000원 | 193,442,000원 | 10,558,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 157,600,000원 | 154,593,600원 | 49,406,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,080,000원 | 123,514,880원 | 80,485,120원 |
핵심은 낙찰가가 197,000,000원에서 157,600,000원, 126,080,000원으로 내려가도 임차보증금 부족분이 각각 10,558,000원, 49,406,400원, 80,485,120원으로 커진다는 점입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구조에서는 표면 최저가 하락을 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 실질취득 판단의 중심은 약 204,000,000원 보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 1. 임차인 남다름 보증금 | 204,000,000원 | 193,442,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 남다름 | 204,727,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 10,558,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남측 인근으로 업무시설, 아파트단지, 공원, 관공서와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있으며 근거리에 지하철 8호선 장지역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있고 매각물건명세서상 구분지상권 인수 사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 197,000,000원 최저가가 아니라 임차보증금 204,000,000원을 중심으로 실질취득을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회·2회 유찰 시 매수인 인수액이 각각 49,406,400원·80,485,120원으로 증가합니다.
- 구분지상권 확인. 토지 을구 1번 구분지상권의 구체적 내용과 존속범위, 사용·수익 제한을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 실재성 확인. 임차인과 경매신청채권자가 모두 남다름으로 확인되므로 임대차계약, 보증금 지급 및 실제 점유 경위를 대조해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 임차인의 보증금 전액 배당 여부가 매수인 인수액을 결정하므로 배당요구·매각물건명세서·임차권등기 원본을 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도표시는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용 중이므로 실제 사용 및 관련 규제를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 204,000,000원 임차보증금입니다. 신건에서 10,558,000원이 미배당되고, 유찰될수록 그 부족분이 49,406,400원, 80,485,120원으로 커집니다. 따라서 최저가 하락분만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단하면 안 됩니다. 여기에 말소되지 않는 토지 구분지상권도 별도로 인수합니다.
권리구조는 단순 소멸형이 아니라 선순위 임차보증금 잔액 인수 + 토지 별도권리 인수가 겹친 유형입니다. 실거래 비교 없이 약 204,000,000원의 실질취득 수준이 적정한지 단정하기도 어렵습니다. 결론은 표면 최저가보다 인수 구조를 먼저 보는 사건입니다.
