서울동부지방법원 2025타경51994. 송파구 가락동 헬리오시티 111동 14층 1401호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 침실4·드레스룸·욕실2·거실·주방/식당·발코니 구조, 35층 건물 중 14층입니다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 가격이 아니라 매각대상 자체입니다. 현재 등기상 공유자는 도재원·이주연·이주호이고, 이번 강제경매개시결정은 이주연 지분과 이주호 지분에 붙어 있습니다. 이주연과 이주호는 각각 1,072,000,000분의 291,496,225 지분을 보유하고 있어, 낙찰자는 전유부분 전체를 단독 취득하는 구조가 아닙니다.
말소기준권리는 2021.04.23. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 300,000,000원입니다. 이후 도재원 가압류 539,075,247원, 강제경매개시결정, 추가 가압류 158,357,540원은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 전입자 전혁제의 전입일도 2024.12.30.으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51994 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 913 헬리오시티 111동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일평형 99.6㎡ · 침실4·드레스룸·욕실2·거실·주방/식당·발코니 · 35층 중 14층 |
| 공유자 | 도재원 · 이주연 · 이주호 |
| 매각대상 | 이주연 지분 1,072,000,000분의 291,496,225 · 이주호 지분 1,072,000,000분의 291,496,225 |
| 감정가 / 최저가 | 1,767,000,000원 / 1,767,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 393,358,867원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기 인수보다 ‘공유관계’가 핵심
말소기준인 농협은행주식회사 근저당권은 이주연·이주호 지분 이전보다 앞서 설정돼 있습니다. 이후 경매대상 지분에 설정된 가압류와 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 “인수 0원”은 곧 “전체 아파트를 온전히 취득”한다는 뜻이 아닙니다. 낙찰자가 취득하는 것은 경매대상 공유지분이고, 다른 공유자의 지분은 그대로 남습니다.
② 점유·임차 — 전입자는 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전혁제 | 1401호 | 2024.12.30 | 미상 | 미상 | 2025.11.24 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
전혁제의 전입일 2024.12.30.은 말소기준권리 2021.04.23.보다 늦습니다. 따라서 데이터 판정상 대항력 없음이며, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2025.11.24. 배당요구가 접수돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 57.0%를 ‘할인율’로 보면 안 된다
헬리오시티 동일평형 99.6㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 3,102,500,000원, 최저는 2,940,000,000원, 최고 및 최신 거래는 3,360,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 1,767,000,000원은 최근 평균의 57.0%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 99.6㎡ | 7 | 3,360,000,000원 |
| 2026.05 | 99.6㎡ | 23 | 3,220,000,000원 |
| 2026.05 | 99.6㎡ | 21 | 3,000,000,000원 |
| 2026.05 | 99.6㎡ | 1 | 2,940,000,000원 |
| 2026.05 | 99.6㎡ | 12 | 3,000,000,000원 |
| 2026.05 | 99.6㎡ | 25 | 3,200,000,000원 |
| 2026.05 | 99.6㎡ | 14 | 3,230,000,000원 |
| 2026.05 | 99.6㎡ | 21 | 3,000,000,000원 |
| 2026.05 | 99.6㎡ | 22 | 3,000,000,000원 |
| 2026.03 | 99.6㎡ | 7 | 3,000,000,000원 |
| 2026.03 | 99.6㎡ | 24 | 3,030,000,000원 |
| 2026.02 | 99.6㎡ | 25 | 3,250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 99.6㎡ | 12건 | 3,102,500,000원 |
이주연과 이주호의 등기 지분을 합치면 1,072,000,000분의 582,992,450입니다. 동일평형 최근12개월 평균 3,102,500,000원에 이 지분비율만 단순 적용한 값은 약 1,687,251,937원으로, 신건 최저가 1,767,000,000원이 이를 웃돕니다. 지분 자체의 환금성 제약까지 별도로 고려하면 현재 신건을 단순한 저가매수 기회로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,767,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,070,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 도재원 | 539,075,247원 | 539,075,247원 |
| 4. 경매개시결정 · 도재원 | 393,358,867원 | 393,358,867원 |
| 5. 가압류 · 도재원 | 158,357,540원 | 158,357,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 356,138,346원 |
현재 회차 1,767,000,000원 가정에서는 배당표상 채권 부족액 0원, 소유자 잔여 356,138,346원, 매수인 인수 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 공유구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,767,000,000원 | 0원 | 356,138,346원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,413,600,000원 | 0원 | 6,272,346원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,130,880,000원 | 273,620,454원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울해누리초등학교 남측 인근. 학교·공원·다세대주택·근린상가·농수산물 시장 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철8호선 송파역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 헬리오시티 9,510세대, 2018.12.28. 준공. 동일평형 99.6㎡ 실거래 표본이 최근 12건 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 14,800,000원/㎡. 도시지역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되며 도로·철도·하수도 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·승강기·소방·지역난방설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아파트 전체 호수의 거래자료는 충분하지만, 이번 경매는 지분매각이므로 전체 호수와 같은 환금성을 전제로 보면 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 재확인. 이주연·이주호 각 1,072,000,000분의 291,496,225 지분만 경매대상인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하세요.
- 57.0% 착시 금지. 1,767,000,000원은 지분가격이고 3,102,500,000원은 전체호 최근 평균입니다. 서로 다른 대상을 그대로 나눈 숫자를 할인율로 판단하지 마세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있으므로 외부 입찰자는 최고가 신고 후에도 실제 취득 여부가 달라질 수 있음을 감안해야 합니다.
- 공유관계 처리. 낙찰 후 다른 공유자의 지분이 남습니다. 사용·점유·처분 단계에서 공유관계 자체가 핵심 실무 리스크입니다.
- 점유자 확인. 전혁제는 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 보증금·확정일자, 배당절차 진행 상황은 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “57% 가격”보다 먼저 봐야 할 것은 ‘54%대 지분’
표면만 보면 헬리오시티 99.6㎡ 최근12개월 평균이 3,102,500,000원인데 최저가가 1,767,000,000원이라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 비교는 출발점부터 주의가 필요합니다. 최근 실거래는 전체 호수, 경매는 이주연·이주호의 공유지분입니다. 두 사람의 지분 합계는 1,072,000,000분의 582,992,450이고, 최근 평균에 그 지분율만 단순 적용한 약 1,687,251,937원보다 신건 최저가 1,767,000,000원이 높습니다.
권리 자체는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸, 전혁제도 후순위 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 지분경매에서는 “인수 0”보다 공유자 우선매수·공유관계 지속·지분 환금성이 더 중요한 문제입니다. 따라서 이 사건은 권리상 정리는 되지만 신건 가격 메리트는 보수적으로 봐야 하는 지분경매입니다.
