서울동부지방법원 2025타경52022. 강동구 암사동 제이디파크빌 4층 401호, 전용 29.62㎡의 도시형생활주택 단지형다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 2020년 장수산업 근저당이 아닙니다. 임차인 김수미의 주민등록일자가 2019.10.22, 확정일자가 2019.10.31로 말소기준인 2020.12.10 근저당보다 빠릅니다. 따라서 김수미는 대항력 있는 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
현재 매각가 315,000,000원 가정에서는 집행비용 5,210,000원을 차감한 뒤 김수미의 보증금 230,000,000원이 전액 배당됩니다. 이 계산대로라면 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 그러나 등기에는 국세·지방세 압류가 4건 있고, 당해세가 선순위로 인정되면 임차인에게 돌아갈 금액이 줄어들 수 있습니다. 매각물건명세서도 임차권등기가 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있어, 단순히 “임차권등기는 말소된다”만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 482-20 제이디파크빌 4층401호 · 도로명 서울특별시 강동구 상암로21길 64 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.62㎡ · 6층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2019.02.14 |
| 소유자 | 오픈하우스주식회사 · 2020.05.21 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2020.12.10 을구 1번 주식회사장수산업 근저당권 212,180,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 김수미의 전입과 확정일자는 말소기준보다 앞서므로 별도로 봐야 합니다. 2024.01.26 임차권등기 자체는 후순위라도, 이미 취득한 대항력과 우선변제권 때문에 미배당 보증금 승계 가능성이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수미 4층 401호 29.62㎡ 전부 | 230,000,000원 | 2019.10.22 2019.10.31 | 배당요구 2024.01.26 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 승계 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 16% 높은 신건
제이디파크빌은 18세대, 2019.02.14 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래 중 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 271,666,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.01의 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 315,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.0%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.28㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 29.48㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2025.08 | 29.64㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.12 | 29.64㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 29.62㎡ | 3 | 276,000,000원 |
| 2021.11 | 29.62㎡ | 3 | 276,000,000원 |
| 2021.06 | 29.48㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 271,666,666원 |
전체 7건 평균은 266,000,000원이지만 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균 271,666,666원과 최신 거래 240,000,000원 모두 현재 최저가 315,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 차이는 +3.8%로 하락 추세는 아니지만, 그렇다고 현재 경매가격 315,000,000원을 정당화할 정도의 가격 우위도 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 1. 임차인 김수미 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사장수산업 | 212,180,000원 | 79,790,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 618,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김수미 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 임차인 김수미가 보증금 230,000,000원을 전액 배당받아 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 선순위로 배당되면 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 ‘최저가’와 ‘실질취득’이 갈린다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 315,000,000원 | 230,000,000원 | 0원 | 315,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 252,000,000원 | 230,000,000원 | 0원 | 252,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 32,022,400원 | 233,622,400원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 암사1동주민센터 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 근거리에 지하철 8호선 암사역, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평탄 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며 서측 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,160,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 제이디파크빌은 18세대이며 사용승인일은 2019.02.14입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 배당이 줄면 그 잔액이 매수인 부담으로 바뀔 수 있습니다.
- 임차보증금 실재성 확인. 김수미의 임대차계약서, 230,000,000원 지급내역, 점유개시일 2019.11.27 및 전입·확정일자 원본을 대조하세요.
- 관계인 동일성 확인. 임차인 김수미와 강제경매 채권자 김수미가 동일인이므로 경매신청채권과 임대차보증금의 관계를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 315,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 271,666,666원의 116.0%입니다. 권리위험을 감수하면서 최근 시세 이상에 입찰할 이유가 있는지 별도로 검토해야 합니다.
- 2회 유찰 이후 계산법. 최저가 201,600,000원만 보지 말고 인수 32,022,400원을 합친 실질취득 233,622,400원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 배당순위와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재는 비싸고, 유찰되면 인수 계산이 중요하다”
이 물건은 단순한 무인수형이 아닙니다. 김수미는 말소기준 2020.12.10보다 앞선 2019.10.22 전입과 2019.10.31 확정일자를 가진 대항력 임차인입니다. 신건 315,000,000원에서는 보증금 230,000,000원이 전액 배당되어 인수 0원이지만, 국세·지방세 배당이 끼어들면 미배당 잔액 승계 가능성이 살아납니다.
가격도 현재는 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 271,666,666원, 최신 거래는 240,000,000원인데 최저가는 315,000,000원입니다. 최근 평균 대비 116.0%라 신건 단계에는 가격 메리트가 없습니다. 반대로 2회 유찰 시에는 최저가 201,600,000원만 볼 것이 아니라 미배당 보증금 32,022,400원을 더한 실질취득 233,622,400원으로 시세를 비교해야 합니다. 결론은 “신건 가격은 보류, 임차인·세금 배당순위 확인이 선행”입니다.
