서울동부지방법원 2025타경52027. 광진구 중곡동 180-2, 3층 건물 내 2층 203호로 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 물건입니다. 사건상 용도 표시는 다세대이며, 소유자는 성옥자입니다. 성옥자는 2014.12.13 매매를 원인으로 398,000,000원에 취득했고 2015.03.30 소유권이전등기를 마쳤습니다.
등기 권리만 보면 말소기준은 2023.07.28 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 180,000,000원입니다. 그 뒤 2024.03.25 김난희 근저당 420,000,000원, 2025.09.05 임의경매개시결정, 2026.03.19 광진구 압류가 이어집니다. 이 등기들은 자료상 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계는 별개로 봐야 합니다. 특히 성옥순의 전입일 2018.09.27은 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52027 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 180-2 2층203호 · 도로명 서울특별시 광진구 용마산로28길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 철근콘크리트조 3층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 성옥자 (2014.12.13 매매 · 거래가액 398,000,000원 · 2015.03.30 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 637,000,000원 / 637,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김난희 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2023.07.28 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 180,000,000원입니다. 이후 김난희의 420,000,000원 근저당, 임의경매개시결정, 광진구 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 중랑구 압류는 2026.07.30 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성옥순 | 203호 · 주거 | 2018.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 이 사건에서 확인해야 할 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아, 낙찰 후 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 여부를 지금 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 637,000,000원, 시세 할인 여부는 확정 불가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 637,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아, 이 가격을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 이 사건에서는 최저가 자체보다 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다. 보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가만 보고 매입가격을 판단하면 안 되고, 미배당 인수액을 더한 실질취득가를 기준으로 경제성을 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 637,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,770,000원 |
| 2. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김난희 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,230,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 8,770,000원, 두 근저당 600,000,000원, 소유자 잔여 28,230,000원으로 구성됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차보증금과 배당요구 여부도 미상입니다. 따라서 시뮬레이션상 매수인 인수 0원은 최종 권리판정으로 사용할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 시뮬레이션상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 637,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 509,600,000원 | 97,896,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 407,680,000원 | 198,796,800원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용곡초등학교 북서측 인근이며, 주위에 연립주택·학교·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 중곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브위기와지붕 3층 건물 내 2층 203호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성옥순 보증금 확인. 2018.09.27 전입이 말소기준 2023.07.28보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 지주택 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이므로 실제 점유와 임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 미배당 임차보증금이 인수된다면 낙찰가에 그 금액을 더해 판단해야 합니다. 낙찰가만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 조세 배당 확인. 광진구 압류가 존재하고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 조세채권의 금액과 우선순위를 확인해야 합니다.
- 경매 신청채권과 담보액 구분. 김난희의 사건 청구액은 350,000,000원이고 을구 12번 근저당 채권최고액은 420,000,000원입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 637,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 실거래 확인 전 할인물건으로 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다”
이 사건은 등기만 보면 구조가 단순해 보입니다. 2023.07.28 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 담보권·경매개시결정·압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 하지만 성옥순의 2018.09.27 전입이 말소기준보다 앞서고, 두 임차인 모두 보증금이 미상이라는 점이 결론을 바꿉니다.
현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 미확인 임차보증금까지 해소됐다는 의미는 아닙니다. 보증금이 미배당 상태로 승계되는 구조라면 실질취득가는 637,000,000원을 넘어설 수 있고, 대항력 인수형에서 보증금이 낙찰가보다 크다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 총 실질취득액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기 말소는 명확하지만, 임차보증금 확인 전에는 인수액·실질취득가·가격 메리트 모두 확정 금지”입니다.