서울동부지방법원 2025타경52074. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 다성이즈빌 7층 703호 오피스텔입니다. 대상 전용면적은 14.04㎡입니다. 소유자는 김강유이며, 한국주택금융공사가 청구액 155,087,943원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기상 가장 중요한 권리는 2024.08.26. 등기된 손주연의 주택임차권입니다. 임대차 보증금은 141,750,000원, 주민등록·점유개시는 2021.10.07., 확정일자는 2021.08.09.이며 배당요구도 이뤄졌습니다. 이 임차권은 말소기준으로 제시된 2025.09.16. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매각으로 당연히 소멸하는 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52074 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 166-59 다성이즈빌 7층 703호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 진황도로27가길 6-21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 전용면적 | 14.04㎡ |
| 소유자 | 김강유 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 155,087,943원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 임차권 미배당액을 따라가야 한다
말소기준으로 제시된 권리는 2025.09.16. 접수된 강제경매개시결정입니다. 그러나 손주연의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.08.26.에 등기됐고, 주민등록·점유개시도 2021.10.07.입니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 보증금은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손주연 | 7층 703호 14.04㎡ 전부 | 141,750,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.10.07. | 우선변제권 확정 2021.08.09. · 배당요구 | 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’로 본다
제공된 실거래는 4건이며 모두 전용 20.89㎡ 거래입니다. 대상 물건은 14.04㎡이므로 면적이 일치하지 않습니다. 가격 비교는 참고 수준으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 20.89㎡ | 4 | 156,900,000원 |
| 2022.04 | 20.89㎡ | 3 | 156,900,000원 |
| 2021.07 | 20.89㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2021.07 | 20.89㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 평균 | 20.89㎡ | 4건 | 142,450,000원 |
표면 최저가는 142,000,000원으로 제공된 실거래 평균 142,450,000원의 99.7%입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 인수액 2,538,000원을 더한 실질취득가 144,538,000원은 실거래 평균보다 2,088,000원 높아 약 101.5%입니다. 따라서 “시세보다 싸다”는 판단은 맞지 않습니다.
최신 거래는 2022.05.의 156,900,000원이지만, 거래 시점이 현재 매각기일보다 앞서 있고 면적도 20.89㎡로 대상 14.04㎡와 다릅니다. 이 한 건을 근거로 가격 가점을 주기보다는 실질취득가가 제공 실거래 평균을 웃돈다는 점과 면적 불일치를 함께 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 임차인 손주연 보증금 | 141,750,000원 | 139,212,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 155,087,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 중 139,212,000원이 배당되고 2,538,000원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 155,087,943원은 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
회차별 실질취득 부담
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 142,000,000원 | 2,538,000원 | 144,538,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 113,600,000원 | 30,540,400원 | 144,140,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 90,880,000원 | 52,905,840원 | 143,785,840원 |
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 천호3동주민센터 동측 인근에 위치하며, 단독주택·공동주택이 혼재하는 주택지대입니다. 근거리에 공공시설과 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역인 강동역이 있습니다. 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가상 7층 703호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상13층 건물이며 승강기, 화재탐지, 기계식주차, 위생·급배수 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형에 유사한 토지로 도시형생활주택 및 업무시설용 건부지로 이용중입니다. 토지면적은 139.0㎡, 공시지가는 5,716,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 해당 실거래 표본은 총 4건이고 거래 면적은 모두 20.89㎡로 대상 14.04㎡와 일치하지 않습니다. 건물은 2019.09.09. 사용승인, 총 20세대로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 + 인수액으로 계산. 현재 회차에서 142,000,000원만 자금으로 보면 안 됩니다. 임차보증금 미배당 잔액 2,538,000원을 포함한 실질취득가는 144,538,000원입니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 30,540,400원, 2회 유찰 시 인수 52,905,840원으로 커집니다. 낮아진 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 원본 확인. 손주연은 대항력과 우선변제권이 확인되고, 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 승계된다고 명시돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 두 표시를 함께 확인해 입찰 목적과 맞는지 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 내용이 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 비교 한계. 실거래 4건의 전용면적은 20.89㎡, 대상은 14.04㎡입니다. 평균 142,450,000원을 동일 조건 시세로 단정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 거주인 부재 등으로 내부 확인이 어려워 내부구조도는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성됐으며 실제 내부구조가 다소 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득가는 크게 내려가지 않는다”
이 사건은 최저가 142,000,000원만 보면 제공 실거래 평균 142,450,000원의 99.7%라 얼핏 비슷한 가격처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 141,750,000원이 배당으로 모두 해결되지 않습니다. 신건 기준 미배당액 2,538,000원을 매수인이 떠안아 실질취득가는 144,538,000원이 되고, 이는 제공 실거래 평균보다 높습니다.
더 중요한 것은 유찰입니다. 1회 유찰 시 실질취득 144,140,400원, 2회 유찰 시 143,785,840원으로 계산돼 낙찰가가 크게 떨어져도 총 부담은 약 1.44억원 부근에 남습니다. 여기에 실거래 비교 면적도 대상 14.04㎡와 다른 20.89㎡이므로 가격 우위 역시 확정하기 어렵습니다. 결론은 권리 인수 구조를 정확히 반영하지 않은 저가 입찰 판단은 금물입니다. 이 물건은 “최저가가 얼마인가”보다 “임차보증금 미배당액까지 합치면 실제 얼마를 부담하는가”가 먼저인 사건입니다.
