서울동부지방법원 2025타경52088. 천호역 동측 인근 미사아름채아파트 404호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형·복층구조입니다. 전용면적은 12.14㎡입니다. 소유자 이주상은 2020.11.17. 이 물건을 218,000,000원에 취득했습니다.
현재 남아 있는 근저당은 없습니다. 2020년 인천수산업협동조합의 채권최고액 5,480,400,000원 공동담보 근저당은 2020.08.27. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.09.19. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.09.04. 을구 3번 주택임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52088 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 452-15 미사아름채아파트 4층404호 · 천호대로159길 22-24 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형 / 복층구조) · 전용 12.14㎡ · 16층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이주상 · 2020.11.17. 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 문혜지 / 230,438,246원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
현재 핵심은 문혜지의 주택임차권입니다. 등기에는 임대차계약일 2020.08.07., 주민등록일자와 점유개시일자 2020.08.27., 최초 208,000,000원에 대한 확정일자 2020.08.07., 2022.07.13. 증액된 10,000,000원에 대한 확정일자 2022.07.29.가 기재돼 있습니다. 임차보증금 합계는 218,000,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 문혜지 4층404호 12.14㎡ 전부 | 218,000,000원 | 대항력 있음 주민등록·점유 2020.08.27. | 우선변제 확정일자·배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
또 하나 확인할 점은 임차권자 문혜지가 이 강제경매의 신청채권자와 동일인이라는 점입니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있습니다. 다만 현재 등기에는 임대차계약·주민등록·점유·확정일자·임차권등기 내역이 구체적으로 기재돼 있으므로, 입찰자는 관계인 여부를 추정으로 처리하지 말고 원본 계약서와 판결·집행권원, 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 안 내려간다
이 물건의 핵심 계산입니다. 현재 신건 매각가를 218,000,000원으로 가정한 배당표는 집행비용 3,852,000원을 먼저 빼고 신청채권자 문혜지에게 214,148,000원을 배당하는 구조입니다. 이 금액은 임차보증금 218,000,000원보다 3,852,000원 적습니다.
따라서 신청채권자 예상배당 전액이 임차보증금 원금에 충당된다고 단순대조하면, 현재 회차에서도 최소 3,852,000원의 보증금 차액이 남고 총부담은 221,852,000원 수준입니다. 실제 보증금 잔액은 배당충당 순서에 따라 달라질 수 있으므로 최종 배당표 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 문혜지 예상배당 | 보증금 단순차액 | 매각가+차액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 218,000,000원 | 214,148,000원 | 3,852,000원 | 221,852,000원 |
| 1회 유찰 80% | 174,400,000원 | 171,158,400원 | 46,841,600원 | 221,241,600원 |
| 2회 유찰 64% | 139,520,000원 | 136,766,720원 | 81,233,280원 | 220,753,280원 |
보증금 단순차액은 218,000,000원에서 각 회차의 신청채권자 예상배당액을 차감한 값입니다. 신청채권자의 청구액은 230,438,246원으로 보증금보다 크므로 실제 임차보증금 미배당 잔액은 최종 배당충당 내역을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
미사아름채아파트의 최근 12개월 실거래는 2건, 평균 235,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 전용 13.33㎡·6층 240,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래보다 7.9% 높은 상승 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 13.33㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 13.0㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 13.0㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2024.07 | 13.02㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 13.0㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2023.10 | 12.14㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
최저가 218,000,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 92.8%로 보입니다. 그러나 선순위 임차권의 미배당 잔액까지 반영한 현재 회차 단순 총부담 221,852,000원을 기준으로 보면 최근 평균의 약 94.4%, 최신 거래 240,000,000원의 약 92.4%입니다. 가격 우위가 아예 없는 것은 아니지만, 선순위 임차권을 감수할 만큼 큰 할인폭이라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 문혜지 | 230,438,246원 | 214,148,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 대비 미배당액은 16,290,246원입니다. 다만 청구액 230,438,246원과 임차보증금 218,000,000원은 서로 다른 금액이므로, 16,290,246원 전부를 곧바로 매수인 인수 보증금으로 보면 안 됩니다. 매수인이 승계하는 것은 매각물건명세서에 기재된 임차보증금의 실제 미배당 잔액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호역 동측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린주택·근린생활시설이 혼재한 상업·주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 천호역(지하철 5·8호선), 강동역(지하철 5호선)이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택 원룸형·복층구조로 이용 중이며 다락이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 16층 건물의 4층으로 승강기·화재탐지·도시가스 개별난방 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 미사아름채아파트는 131세대, 사용승인일은 2020.02.18.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 실제 미배당액 확인. 문혜지의 218,000,000원 보증금 중 최종 배당으로 얼마가 충당되는지가 매수인 인수액을 결정합니다.
- 청구액과 보증금 구분. 경매 청구액은 230,438,246원, 임차보증금은 218,000,000원입니다. 청구채권 미배당액과 임차보증금 인수액을 동일시하면 안 됩니다.
- 유찰가격만 보지 않기. 1회 유찰 174,400,000원, 2회 유찰 139,520,000원이라도 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액은 크게 내려가지 않습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 문혜지입니다. 임대차계약·집행권원·배당요구 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 12건 평균 220,666,666원보다 최근 12개월 평균 235,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당요구·임대차계약 및 최종 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.18억 신건”이 아니라 “미배당 임차권 포함 총액”으로 봐야 한다
표면 가격만 보면 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 235,000,000원의 92.8%라 나쁘지 않아 보입니다. 그러나 이 사건의 말소기준은 2025.09.19. 강제경매개시결정이고, 문혜지의 218,000,000원 주택임차권은 그보다 먼저 등기돼 있습니다. 명세서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 매각가는 174,400,000원, 139,520,000원으로 떨어질 수 있지만 배당 부족분이 커지면서 보증금 인수액이 늘어납니다. 단순대조상 총부담은 현재 221,852,000원, 1회 유찰 221,241,600원, 2회 유찰 220,753,280원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가가 싸지는 만큼 실질취득도 싸지는 물건이 아닙니다.
최근 시세는 235,000,000원 평균, 최신 240,000,000원이고 추세도 +7.9%이므로 실질취득액이 시세를 넘는 구조는 아닙니다. 그럼에도 가격 차이가 제한적인 데 비해 선순위 임차권의 최종 배당충당과 승계액 확인이 필수라는 점에서, 가격 메리트보다 권리 확인 난도가 더 큰 물건으로 보는 것이 맞습니다.
