서울동부지방법원 2025타경52095. 강동구 천호동 에스아이팰리스 3층 306호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 소유자는 이수국이며, 2020.04.14 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 자체가 복잡해서가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김예나입니다.
김예나는 임대차계약일자 2022.03.13, 확정일자 2022.04.12, 점유개시일자 2022.04.13, 주민등록일자 2022.04.14로 확인되고 보증금은 315,000,000원입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류의 접수일은 2024.06.03이므로, 김예나의 대항요건이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임차권등기가 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 3층306호 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 39.14㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제3층 제306호 |
| 소유자 | 이수국 · 2020.04.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김예나 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2024.06.03 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김예나의 임차권은 등기 접수일이 2025.04.07이라도, 실제 대항력 판단의 기초가 되는 점유·주민등록은 2022.04.13·2022.04.14로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 보증금 전액이 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예나 | 건물 3층 306호 39.14㎡ 전부 | 315,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2022.04.14 | 우선변제 有 확정일자 2022.04.12 · 배당요구 2025.04.07 | 잔액 승계 현재 예상 54,510,000원 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 위험 미상 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
S.I팰리스의 매칭 실거래는 2025.05 전용 41.9㎡, 2층 284,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 284,000,000원입니다. 표면 최저가 265,000,000원은 이 최근 시세의 93.3%이지만, 이 수치는 이 사건의 가격 메리트 판단에 사용하면 안 됩니다.
이유는 간단합니다. 대항력 있는 김예나의 보증금 315,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 이런 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 커지므로, 매수자의 가격 판단 기준은 실질취득 약 315,000,000원으로 고정해서 봐야 합니다. 따라서 최근 12개월 평균 및 최신 거래 284,000,000원과 비교하면 실질취득이 최근 시세보다 높습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 실거래 | 41.9㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.14㎡ 매칭 | — | 284,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 39.14㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 가격판단용 실질취득 | 39.14㎡ | 3 | ≈315,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 김예나 보증금 | 315,000,000원 | 260,490,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,941,750,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김예나 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 김예나 임차보증금에 260,490,000원이 배당되고 54,510,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용이 먼저 반영되는 배당계산과 별개로, 가격 메리트 판단은 대항력 보증금 315,000,000원을 기준으로 한 실질취득 약 315,000,000원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 김예나 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 265,000,000원 | 260,490,000원 | 54,510,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 106,768,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 148,574,400원 |
회차가 내려갈수록 표면 매각가는 265,000,000원에서 212,000,000원, 169,600,000원으로 낮아지지만, 인수 예상액은 54,510,000원에서 106,768,000원, 148,574,400원으로 커집니다. 즉 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어지는 구조가 아닙니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 이 사건은 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어나는 전형적인 인수형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신중학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 강동역이 있어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·설비. 공부상 오피스텔이며 위생·급배수·난방·주차시설·승강기를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,307,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. S.I팰리스는 21세대, 2020.02.06 사용승인으로 확인됩니다. 최근 12개월 실거래 표본은 1건이므로 시세 판단과 재매각 가능성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최저가로 잡지 말 것. 265,000,000원이 아닌 대항력 보증금 315,000,000원을 중심으로 실질취득을 판단해야 합니다.
- 김예나 미배당액 재확인. 현재 시나리오상 54,510,000원 인수이며, 실제 배당표 확정 전까지 세금·집행비용 등으로 변동될 수 있습니다.
- 추가 점유 기재 확인. ‘기사항전’은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 김예나와 경매 신청채권자 김예나의 임대차·보증금 지급·채권 발생 경위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부 용도는 오피스텔입니다. 주거 사용과 공부상 용도를 구분해 자금조달·세금·임대운영 조건을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.65억짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 최저매각가 265,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 284,000,000원이어서 표면상 93.3%로 보이지만, 김예나의 대항력 있는 보증금은 315,000,000원이고 현재 회차에도 54,510,000원의 매수인 인수가 예상됩니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지는 구조이므로, 이 물건의 실질 가격은 약 315,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
그 기준에서는 최근 12개월 평균·최신 거래 284,000,000원보다 실질취득이 높고, 추가로 보증금·전입·확정일자가 미상인 점유 기재도 남아 있습니다. 21세대 오피스텔에 최근 12개월 실거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 “신건 최저가가 시세보다 싸다”는 논리로 접근할 물건이 아니며, 대항력 보증금 인수와 미상 점유를 먼저 해소하지 않으면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
