서울동부지방법원 2025타경52107. 서울 강동구 천호동 135-11, 천중로30길 10 소재 부동산으로 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 벽돌구조(연와조)·(철근)콘크리트 평스라브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1988.05.03입니다. 소유자는 유현주이고, 서울보증보험 주식회사가 131,427,944원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 말소기준은 통상적인 근저당이 아닙니다. 과거 국민은행과 새마을금고 근저당은 이미 말소되었고, 현재 분석상 말소기준은 2025.09.22 접수된 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 먼저 형성된 임차관계가 핵심입니다. 실제 점유·임차관계 8명에 더해 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 확인되며, 그중 보증기관 대위·승계로 확인된 신고는 실제 임차인 수와 보증금에 중복 합산하지 않아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 135-11 · 서울특별시 강동구 천중로30길 10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 건물 | 벽돌구조(연와조) · (철근)콘크리트 평스라브지붕 2층 · 사용승인일 1988.05.03 |
| 토지 | 109㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,166,000원/㎡ |
| 소유자 | 유현주 (2021.09.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,112,745,200원 / 1,112,745,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 131,427,944원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
② 임차인 — 실제 임차인 8명, 보증기관 승계는 별도 표시
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민영옥 | 102호 | 2024.01.17 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | LH 대위·승계 |
| 이경호 | 2층 | 2023.06.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장춘남 | 2층 | 2023.06.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한상용 | 101호 | 2021.06.21 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박미옥 | 201호 | 2021.08.30 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박미화 | 비03호 | 2022.05.02 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박완웅 | 비02호 | 2022.06.29 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 증보험 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 1층 31.85㎡(102호) | 2021.05.26 / 2021.05.03 | 120,000,000원 | 확약으로 포기 | 있음 | 민영옥 중복신고 |
한국토지주택공사 120,000,000원 신고는 민영옥 보증금의 대위·승계로 별도 보증금이 아니므로 실제 임차인 수와 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 ‘실질취득가’ 확정
이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,112,745,200원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 상태이므로, 현재 가격만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 문제는 실질취득가입니다. 을구 5번 120,000,000원은 확약으로 실질 인수 0원*으로 보지만, 을구 6번 80,000,000원은 미배당 잔액 승계 조건이 있고, 다수 실제 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 단순히 최저가 1,112,745,200원으로 고정할 수 없으며, 최저가 + 실제 인수액을 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,112,745,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,527,452원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 131,427,944원 | 131,427,944원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 847,789,804원 |
위 예상배당은 제시된 시뮬레이션 그대로입니다. 을구 6번 80,000,000원 임차권과 보증금 미상 임차관계의 최종 배당·인수 여부를 확정한 표는 아니며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,112,745,200원 | 131,427,944원 | 847,789,804원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 890,196,160원 | 131,427,944원 | 627,466,254원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 712,156,928원 | 131,427,944원 | 451,207,415원 |
유찰로 매각가가 내려가더라도 이 사건의 우선순위는 변하지 않습니다. 특히 을구 6번 임차권은 전액 배당 여부에 따라 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조이므로, 유찰가만 보고 “더 싸졌다”고 평가해서는 안 됩니다. 각 회차마다 배당 가능한 금액과 실제 인수액을 다시 계산해 실질취득가 기준으로 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천일초등학교 남동측 인근. 아파트, 다세대·연립주택, 다가구·단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 근접 지점까지 차량 출입 가능. 인근 및 근거리에 시내버스정류장과 지하철 5호선 굽은다리역·길동역이 소재하며 교통상황은 보통 정도입니다.
- 건물. 벽돌구조(연와조)·(철근)콘크리트 평스라브지붕 2층, 사용승인일 1988.05.03. 도시가스보일러 개별난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 109㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형·세로각지(가), 공시지가 4,166,000원/㎡입니다.
- 면적 차이. 토지대장상 109㎡, 일반건축물대장상 대지면적 95.68㎡이며 도로후퇴 면적은 13.32㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 6번 배당액 확인. 80,000,000원 임차보증금이 실제 배당에서 전액 충족되는지 반드시 배당순위와 함께 재계산해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 2026.02.23 확약은 을구 5번 120,000,000원 임차권에만 적용됩니다. 다른 임차관계까지 포기한 것으로 확대 해석하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복 제거. 한국토지주택공사 120,000,000원 신고는 민영옥 보증금의 대위·승계이므로 실제 임차인과 별도 보증금으로 두 번 계산하지 않습니다.
- 미상 보증금 확인. 이경호·장춘남·한상용·박미옥·박미화·박완웅·증보험 등 확약 밖 점유관계의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 민영옥 배당요구. 민영옥은 2026.02.24 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·승계액을 현재 수치만으로 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 산정. 응찰 상한은 최저가가 아니라 최저가에 실제 인수액을 더한 총액으로 판단해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 물건군의 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘누가 얼마를 인수하느냐’
이 사건은 감정가 1,112,745,200원의 신건이지만, 분석의 승부처는 가격이 아닙니다. 말소기준이 2025.09.22 강제경매개시결정으로 늦어 그 이전 임차관계가 광범위하게 걸려 있습니다. 을구 5번 120,000,000원은 확약으로 실질 인수 0원*으로 정리되지만, 을구 6번 80,000,000원은 미배당 잔액 승계 조건이 명시되어 있고 실제 임차인 8명 중 다수의 보증금·우선변제 범위가 확정되지 않았습니다.
따라서 현재 결론은 단순합니다. “신건 1,112,745,200원에 인수 0원”으로 볼 사건이 아닙니다. 확약 밖 임차인의 보증금과 을구 6번의 실제 배당액을 확정해 총 인수액을 계산하기 전까지는 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 이 사건은 가격 할인보다 선순위 임차관계를 먼저 닫아야 하는 물건입니다.
* 을구 5번 임차보증금 120,000,000원은 원래 미배당 잔액 승계 가능성이 문제될 수 있으나, 2026.02.23 제출된 확약에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재되어 있어 본 분석상 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 확약은 을구 5번에만 적용됩니다.
