서울동부지방법원 2025타경52343. 강동구 천호동 다성이즈빌 3층 301호, 전유면적 17.98㎡ 물건입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 임창일이고, 2018.04.06. 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 중심 경매가 아니라, 임차보증금과 주택도시보증공사의 강제경매가 맞물린 구조라는 점입니다.
등기상 말소기준은 2025.11.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.02.27. 송현우의 주택임차권등기가 존재하고, 임대차계약일 2021.12.16., 확정일자 2021.12.17., 주민등록·점유개시일 2022.02.21., 보증금 164,800,000원이 확인됩니다. 원칙 구조만 놓고 보면 매각으로 소멸하지 않는 선순위 임차권이지만, 이 사건에는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이라는 별도 변수가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-17 다성이즈빌 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전유면적 17.98㎡ · 13층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 임창일 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 164,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건축 / 규모 | 2018.03.13. 준공 · 다성이즈빌(167-17) 20세대 |
① 권리 흐름 — 송현우는 확약으로 정리, 김재훈은 별도 확인
등기상 가장 큰 권리는 송현우의 주택임차권입니다. 보증금 164,800,000원, 주민등록·점유개시 2022.02.21., 확정일자 2021.12.17.로 말소기준 2025.11.12.보다 앞서고, 배당요구도 2025.12.30. 이루어졌습니다. 통상 이 구조라면 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금의 잔액이 매수인에게 남을 수 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송현우 301호 17.98㎡ 전부 | 2022.02.21. | 164,800,000원 | 원칙상 선순위 2026.06.19. 포기 확약 | 가능 확정 2021.12.17. · 배당요구 | 실질 0원 |
| 김재훈 301호 | 2025.09.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.12.05. | 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 송현우와 김재훈 모두 실제 임차인으로 집계되며, 보증기관 명의의 별도 임차인을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 시세 이상
다성이즈빌(167-17) 전용 17.98㎡의 실거래 표본은 1건으로, 2022.05. 5층이 160,000,000원에 거래됐습니다. 시세지표상 전체 평균, 최근12개월 평균, 최신 거래가 모두 160,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 17.98㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 17.98㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가는 175,000,000원입니다. 송현우 관련 인수는 확약으로 실질 0원이므로, 김재훈의 미상 보증금을 제외한 확인 가능한 실질취득액도 175,000,000원입니다. 이는 최근12개월 평균 160,000,000원 및 최신 거래 160,000,000원 대비 109.4%입니다. 즉 현재 확인 가능한 금액만 놓고도 최근 시세지표보다 높습니다. 여기에 김재훈 관련 인수액이 실제 존재한다면 실질취득원가는 더 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 송현우 보증금 | 164,800,000원 | 164,800,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 164,800,000원 | 6,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 집행비용 3,250,000원, 임차보증금 164,800,000원, 주택도시보증공사 6,950,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사 미배당은 157,850,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가서는 현재 오피스텔로 이용중이라고 기재합니다. 아파트로 전제해 시세·환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 동신중학교 북서측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이고 공시지가는 5,440,000원/㎡입니다. 토지 항목에는 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있어 실제 적용대상 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 거래성. 다성이즈빌(167-17)은 20세대이고 전용 17.98㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 가격 기준점이 풍부한 물건은 아니므로 단일 거래가만으로 시세를 단정하기 어렵습니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 송현우 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 확약의 당사자와 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서에 그대로 반영되어 있는지 최종 확인해야 합니다.
- 김재훈 보증금 확인. 2025.09.01. 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약내용·점유 상태가 확인되지 않은 상태에서 ‘인수 0원’으로 단정하면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 확인 실질취득 175,000,000원은 최근12개월 평균·최신 거래 160,000,000원의 109.4%입니다. 신건 최저가만 보고 할인 물건으로 판단하지 마세요.
- 오피스텔 이용 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현장 이용상태와 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01. 민간임대주택등기가 존재하며 원인은 2018.03.20. 민간임대주택 등록입니다. 매각 후 적용관계를 원문으로 점검해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제, 미납 관리비 등 실제 인수 또는 지출 가능 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 폭탄은 제거됐지만, 아직 싼 물건은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 164,800,000원의 선순위 임차권 때문에 부담스럽습니다. 하지만 2026.06.19. 제출된 확약에 따라 송현우 관련 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 그 임차보증금을 낙찰가에 다시 더하는 분석은 맞지 않습니다. 송현우 관련 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 김재훈은 2025.09.01. 전입해 말소기준 2025.11.12.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 확약 밖의 대항력 가능·인수금 미상 리스크가 남아 있습니다. 가격 역시 확인 가능한 실질취득 175,000,000원이 시세지표 160,000,000원의 109.4%로 최근 시세 이상입니다.
주된 선순위 임차권은 확약으로 정리됐지만, 미상 임차인과 높은 현재 가격 때문에 지금 단계에서 적극적인 가격 메리트를 주기 어렵습니다. 이 물건은 ‘164,800,000원 인수형’으로 보는 것도 틀리고, 반대로 ‘확약이 있으니 완전 무위험’으로 보는 것도 틀립니다. 승부처는 김재훈의 실제 임대차 내용 확인과, 최근 시세보다 높은 109.4% 가격을 감수할 이유가 있는지 여부입니다.
