서울동부지방법원 2025타경52354. 강동구 길동 현대웰하임2단지 5층 521호로, 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다. 실거래 비교 면적은 13.109㎡이며 현재 소유자는 강민규입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “임차보증금 118,000,000원이 최저가보다 크다”는 사실이 아닙니다. 등기상 임차권은 말소기준인 2024.08.02 가압류보다 앞서 있어 원칙적으로 인수형이지만, 2026.02.03 서울보증보험 주식회사로부터 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출됐습니다. 따라서 한국토지주택공사와 연결된 그 임차보증금 권리의 실질 인수는 0원입니다.
다만 여기서 분석이 끝나지 않습니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고로 표시된 보증기관 성격의 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 지주택 1명으로 보아야 하는데, 이 사람의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 그래서 이 임차인은 “대항력 있음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확약은 한국토지주택공사에서 이어진 해당 권리에만 적용되며, 이 미상 임차인 위험까지 없애주지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 343-2 현대웰하임2단지 5층 521호 도로명: 서울특별시 강동구 천중로49가길 56 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택 원룸형) · 실거래 비교 면적 13.109㎡ |
| 소유자 | 강민규 (2022.07.20 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 127,039,123원 |
| 말소기준 | 2024.08.02 가압류 · 현대웰하임관리사무소 · 3,567,930원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 주된 인수 해소
말소기준은 2024.08.02 현대웰하임관리사무소 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.11.07 한국토지주택공사 주택임차권등기는 매각만으로 소멸하지 않는 선순위 권리이고, 보증금은 118,000,000원입니다. 배당가정상 최저가 84,000,000원에서는 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 우선변제되고, 룰상 미배당액 35,912,000원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 118,000,000원 | 기존 有 포기 확약 | 有 확정일자 2020.10.19 · 배당요구 | 보증기관 승계 실제 임차인 수 합산 제외 · 실질 인수 0원 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 확약 밖 인수위험 별도 확인 필요 |
한국토지주택공사의 118,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있어 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 지주택 1명입니다. 반면 지주택의 보증금과 전입일이 확인되지 않아, 그 금액을 매수인 인수액에 임의로 더할 수도 없고 0원이라고 확정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 과거 실거래보다 낮지만, 하락 추세와 시차를 봐야 한다
동일 면적대 실거래는 5건이며 전체 평균은 100,600,000원입니다. 다만 가격 판단은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 99,333,333원, 최신 거래는 2023.07의 110,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -3.1%의 하락 추세를 보입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 13.11㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 13.11㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2022.12 | 13.11㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 13.11㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2021.11 | 13.11㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 99,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 118,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 가압류 · 현대웰하임관리사무소 | 3,567,930원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 127,039,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 부족분은 35,912,000원입니다. 그러나 2026.02.03 확약으로 해당 권리의 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 그 35,912,000원은 실질 인수 0원으로 봅니다. 단, 지주택의 미상 권리는 별도입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 대상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 84,000,000원 | 35,912,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 67,200,000원 | 52,409,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 53,760,000원 | 65,607,680원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 한국토지주택공사 보증금의 미배당액이 커지는 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 권리에 대항력 포기와 말소 동의 확약이 있으므로 그 증가분을 매수인이 부담하는 구조로 보지 않습니다. 다시 말해 확약 대상 권리만 놓고 보면 실질취득은 낙찰가와 동일합니다. 다만 지주택의 미상 권리가 확인되기 전에는 전체 인수액을 최종 확정했다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 등재돼 있고 실제 이용은 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다. 실거래 비교 면적은 13.109㎡입니다.
- 입지. 신명초등학교 서측 인근이며 주변은 단독·다세대·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 굽은다리역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규모. 현대웰하임(201동) 139세대, 사용승인 관련 기준일은 2012.04.27입니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지, 북측·동측 약 6m 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술) 등에 해당하며, 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.02.03 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 문구를 원문으로 대조해야 합니다.
- 지주택의 신분·점유 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이므로, 이 점유자가 실제로 어떤 임대차관계를 갖는지 확인하기 전에는 인수위험을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 118,000,000원은 보증금 대위·승계 신고이므로 지주택과 별도 보증금처럼 더하지 않습니다.
- 가격 자료의 시차 확인. 최근12개월 평균은 99,333,333원이고 최저가는 그 84.6%지만, 최신 실거래 자체가 2023.07이고 추세도 -3.1%입니다.
- 관리비 이슈 확인. 말소기준 가압류 채권자가 현대웰하임관리사무소이고 청구금액은 3,567,930원입니다. 실제 미납 관리비와 매수인 부담 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 적용 확인. 아파트 대상 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 표시돼 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 임차인을 지워주지는 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 118,000,000원이 최저가 84,000,000원을 크게 웃도는 전형적인 대항력 인수형입니다. 배당계산만 적용하면 35,912,000원이 남습니다. 하지만 2026.02.03 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 그 권리의 실질 인수는 0원입니다. 이 점은 명확한 호재입니다.
그렇다고 안전형으로 분류하기에는 한 단계가 남습니다. 보증기관 승계 신고인 한국토지주택공사를 실제 임차인으로 중복 세지 않으면, 실제 임차인은 지주택 1명입니다. 그런데 이 임차인의 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 가격은 84,000,000원으로 과거 최근 12개월 평균 99,333,333원보다 낮지만, 최신 거래가 2023.07이고 최근 추세도 -3.1%입니다. 결국 이 물건은 “확약으로 큰 인수는 지웠지만, 작은 미상 하나가 전체 판단을 막고 있는 사건”입니다. 가격만 보면 매력은 있으나, 지주택 권리관계 확인 전까지는 공격적인 등급을 주기 어렵습니다.
