서울동부지방법원 2025타경52397. 송파구 문정동 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 9층 906호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이용운이 2021.03.23. 매매를 원인으로 거래가액 193,000,000원에 취득했고, 2021.05.17. 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 기록됐습니다. 이후 2025.11.21. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리관계의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 2022.05.23. 전입·확정일자를 갖춘 임차보증금 215,000,000원의 임차권은 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다. 둘째, 매각물건명세서에는 토지의 별도등기인 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52397 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 9층906호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 전용 24.58㎡ · 19층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 이용운 · 2021.03.23. 매매 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,983,055원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2016.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 별도등기를 따로 봐야 한다
임차권의 임대차계약일은 2022.05.09., 점유개시일은 2022.05.22., 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.05.23.이며 보증금은 215,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.11.21.이므로 임차권은 그보다 앞섭니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
| 임차 관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미소 · 9층 906호 24.58㎡ 전부 | 215,000,000원 | 2022.05.23 / 2022.05.23 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 실질 0원 |
② 시세 비교 — 신건 202,000,000원은 최근 시세 이상
파크하비오의 비교 표본은 전용 23.76㎡~26.53㎡ 구간 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 196,916,666원입니다. 현재 최저매각가 202,000,000원은 이 평균의 102.6%입니다. 최신 거래는 2026.08. 185,000,000원으로, 현재 신건 가격보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.76㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 24.58㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 25.33㎡ | 14 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 23.76㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.2㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 25.12㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 24.72㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 평균 | 24.58㎡ 기준 비교 | 12건 | 196,916,666원 |
거래 표본의 최저는 185,000,000원, 최고는 228,000,000원입니다. 같은 24.58㎡에서도 2026.07. 9층 거래가 205,000,000원이 있었지만, 2026.07.·08. 15층 거래는 188,000,000원과 185,000,000원입니다. 따라서 현재 202,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 | 215,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 235,983,055원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 16,628,000원이나, 2026.06.23. 제출된 확약에 따라 해당 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 별도로 토지 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다.
④ 유찰 시나리오 — 임차보증금 인수액 숫자만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 미배당 보증금 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 202,000,000원 | 16,628,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 161,600,000원 | 56,462,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 129,280,000원 | 88,329,920원 | 실질 인수 0원 |
통상 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 대해 대항력 포기·미변제에도 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있으므로 그 일반 원칙을 그대로 적용하지 않습니다. 다만 확약은 이 임차권에 관한 것이므로 토지 별도등기 인수 문제는 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장지역 북서측 인근으로 아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 9층 906호이며 사용승인일은 2016.09.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화, 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 파크하비오 999세대, 최근 비교거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.23. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 원문으로 재확인하세요.
- 구분지상권 확인. 토지 을구 1번 별도등기가 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로 설정 목적·범위·기간을 반드시 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 202,000,000원은 최근 12개월 평균 196,916,666원의 102.6%입니다. 현재 가격을 ‘저가 매수’로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08. 최신 거래 185,000,000원과 현재 최저가 사이에 차이가 있습니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 161,600,000원, 2회 유찰 129,280,000원으로 내려가면 가격 조건은 달라지지만, 구분지상권 인수는 그대로 별도 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 사용·임대·규제 조건을 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “보증금 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 가장 큰 반전은 215,000,000원의 선순위 임차권입니다. 원칙대로라면 신건 202,000,000원에 낙찰될 경우 배당계산상 16,628,000원의 부족분이 생기지만, 주택도시보증공사가 2026.06.23. 대항력을 포기하고 미변제액이 있어도 임차권등기를 말소하는 데 동의해 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 것은 아닙니다. 토지의 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 가격도 신건 202,000,000원이 최근 12개월 평균 196,916,666원의 102.6%이고 최신 거래 185,000,000원보다 높습니다. 결론은 임차권 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 별도등기와 신건 가격 때문에 즉시 고평가할 물건은 아니다입니다.
