서울동부지방법원 2025타경52417. 암사동 한솔아트빌 5층 503호, 전용 34.57㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김경남이고 2018.02.14. 매매로 200,000,000원에 취득했습니다. 현 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매이며 청구액은 217,569,847원입니다.
등기 흐름만 보면 과거 강동신용협동조합 근저당과 이일순 근저당, 김용철 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2020년부터 이어진 전순옥 임차관계와 2024.05.27. 설정된 주택임차권입니다. 특히 2025.11.26. 현 강제경매개시결정보다 앞선 권리이고, 명세서에 “보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수”한다는 취지가 명시돼 있으므로 단순한 ‘인수 0원’ 사건으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52417 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 481-7 한솔아트빌 5층 503호 · 도로명 구천면로47나길 12-23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.57㎡ · 지상5층 건물 내 5층 503호 |
| 사용승인 / 규모 | 2012.05.18 · 한솔아트빌(481-7) 16세대 |
| 소유자 | 김경남 (2018.02.14. 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,569,847원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차권 미배당 잔액을 주의
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2026.01.30. 영등포구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 전순옥의 주택임차권은 그보다 앞선 권리입니다. 을구 임차권 기재에는 임대차계약 2020.03.20., 주민등록·점유개시 2020.04.24., 보증금 200,000,000원의 확정일자 2020.04.03.과 증액 10,000,000원의 확정일자 2022.03.24.가 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전순옥 주거 · 주택임차권 | 계약 2020.03.20. 주민등록·점유 2020.04.24. 확정 2020.04.03. 증액 확정 2022.03.24. 임차권등기 2024.05.27. | 210,000,000원 | 가능·원본대조 등기부에는 주민등록·점유일 기재 | 가능 확정일자 기재 | 조건부 有 보증금 미배당 잔액 |
등기부 임차권에는 주민등록일과 점유개시일이 2020.04.24.로 구체적으로 적혀 있지만, 매각물건명세서 쪽 임차인 표에서는 전입신고일과 보증금 확인이 완결돼 있지 않은 형태입니다. 따라서 대항력은 등기부상 강한 근거가 있으나 원본 명세서·현황조사와 최종 대조가 필요합니다. 다만 승계 문제는 별개입니다. 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로 이 조항 자체는 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 표본보다 높다
한솔아트빌(481-7)의 확인된 실거래는 4건이고, 최근 12개월 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균은 240,000,000원, 최신 거래는 2025.10. 250,000,000원입니다. 현재 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.5%입니다. 전체 평균 232,250,000원 대비 수치도 126.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 29.63㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2024.12 | 29.94㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.09 | 29.94㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 29.89㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 240,000,000원 |
다만 거래 표본의 면적은 29.63~29.94㎡이고 본건은 34.57㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 실거래 평균을 본건의 정확한 시가로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 122.5%이고 최신 거래 250,000,000원보다도 높은 만큼, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터는 ‘보증금 바닥’ 주의
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 294,000,000원 | 217,569,847원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 235,200,000원 | 217,569,847원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 32,844,087원 |
2회 유찰가 188,160,000원은 임차보증금 210,000,000원보다 낮습니다. 전순옥 임차권의 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는다면, 낙찰가가 더 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득비용은 약 보증금 210,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조가 됩니다. 따라서 188,160,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트가 크게 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,569,847원 | 217,569,847원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,514,153원 |
위 수치는 현재 매각가 294,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 다만 별도로 전순옥의 주택임차권 보증금 210,000,000원에 대해 “배당에서 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다는 명세서 조건이 존재합니다. 따라서 실제 배당순위와 임차보증금 배당액을 확정하기 전에는 소유자 잔여액이나 매수인 인수액을 확정값으로 보면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트로 보지 않고 소규모 다세대의 거래성과 환금성을 기준으로 접근해야 합니다.
- 입지. 지하철 8호선 암사역 북동측 근거리에 위치하고, 인근은 단독주택·다세대·연립주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 남서측 근거리에 암사역이 있으며 대중교통 이용편의 정도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건물이며 사용승인일은 2012.05.18., 공용승강기·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등이며 토지거래계약 허가구역 표기도 있습니다. 대상과 지정기간이 구분돼 있으므로 실제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 환금성. 한솔아트빌은 16세대이고 확인 실거래가 4건, 최근 12개월 거래가 2건으로 표본이 얇습니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 비교거래를 기대하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 배당액 확인. 전순옥 보증금 210,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 배당요구·채권계산서·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 주택도시보증공사 청구와 임차권 관계 확인. 주택도시보증공사 청구액 217,569,847원과 전순옥 임차권 210,000,000원의 법률관계를 원본 서류에서 대조해야 중복 부담 여부를 판단할 수 있습니다.
- 현재 가격 메리트 없음. 신건 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 122.5%입니다. 최저가가 낮다는 전제 자체가 성립하지 않습니다.
- 2회 유찰 숫자만 보지 않기. 188,160,000원은 보증금 210,000,000원보다 낮습니다. 임차권 미배당 잔액을 인수하면 실질취득비용은 보증금 수준으로 다시 올라갈 수 있습니다.
- 면적 차이 반영. 본건은 34.57㎡이고 확인 실거래는 29.63~29.94㎡라 정확한 동일면적 비교가 아닙니다. 층·상태·면적 보정을 별도로 해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 점유자 폐문부재로 내부와 설비 작동, 누수, 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 직접 대조해 임차권의 대항력, 우선변제 순위와 인수 잔액을 최종 확정하세요.
맺으며 — “신건 고가 + 임차권 잔액 인수”의 이중 부담
이 물건은 권리가 단순한 신건이 아닙니다. 전순옥의 210,000,000원 주택임차권이 있고, 매각물건명세서가 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 가격 역시 현재 최저가 294,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 240,000,000원의 122.5%로, 신건 자체에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
1회 유찰가 235,200,000원부터 최근 거래 수준과 가까워지지만, 이 사건은 단순히 유찰률만 보고 접근할 수 없습니다. 특히 2회 유찰가 188,160,000원은 임차보증금 210,000,000원보다 낮아, 임차권이 대항력을 유지하고 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘면서 실질취득비용이 약 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 현재 가격은 보류, 임차권 배당·인수액 확정이 선행돼야 하는 사건입니다.
