서울동부지방법원 2025타경52510. 강동구 천호동 기풍빌리지 3층 302호, 전용 25.92㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 390,000,000원이고 매각기일은 2026.08.31입니다. 소유자는 임미경으로, 2020.11.05. 매매를 원인으로 2021.01.08. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 310,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 임차권입니다. 김진환은 2021.01.08. 전입·점유를 시작하고 같은 날 300,000,000원에 확정일자를 받은 뒤, 2023.01.07. 보증금을 299,000,000원으로 감액했고 2023.01.25. 다시 확정일자를 받았습니다. 2024.06.13.에는 299,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 데이터상 말소기준은 2025.03.28. 잠실세무서장 압류이므로 김진환의 선행 임차권은 원래 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 289-44 기풍빌리지 3층 302호 · 도로명 서울특별시 강동구 상암로 66-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 25.92㎡ · 6층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 사용승인 | 2020.11.05. |
| 소유자 | 임미경 · 등기 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31. |
① 권리 흐름 — 선행 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
2020.11.13. 설정된 수협은행 공동담보 근저당권 3,600,000,000원은 2020.12.29. 이미 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준은 2025.03.28. 국 압류이며, 2025.06.24. 서울특별시 압류와 2025.12.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 김진환 임차권이지만, 해당 부분은 2026.06.19. 확약으로 대항력 포기와 말소 동의가 제출됐습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 사용 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권동희 | 302호 · 주거 | 보증금 2,000,000원 차임 1,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일 2021.01.08. | 미상 |
| 김진환 | 3층 302호 25.92㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 포기* 원래 전입 2021.01.08. | 행사 배당요구 2024.06.13. | 0원* |
* 김진환 임차권은 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 판단입니다. 권동희는 전입일과 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.90억은 확인 거래의 130%
기풍빌리지는 총 14세대, 사용승인일은 2020.11.05.입니다. 전용 25.92㎡로 일치하는 확인 실거래는 1건이며, 2023.02. 5층이 300,000,000원에 거래됐습니다. 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래 역시 300,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 25.92㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 평균 | 25.92㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저매각가 390,000,000원은 이 300,000,000원의 130.0%입니다. 즉 확인된 거래보다 90,000,000원 높습니다. 김진환의 인수액을 확약에 따라 0원으로 반영하더라도 현재 실질취득의 기본값은 낙찰가 390,000,000원이므로 시세 비교 결과는 달라지지 않습니다. 더구나 거래 표본이 1건뿐이어서 가격 판단에 넓은 여유를 둘 근거도 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 1. 임차인 김진환 보증금(우선변제) | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 84,740,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 390,000,000원 가정 시 주택도시보증공사 청구액 299,000,000원 중 84,740,000원이 배당되고 214,260,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 김진환 관련 임차보증금은 2026.06.19. 확약에 따라 미배당액을 매수인에게 승계시키지 않는 구조로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김진환 인수는 확약으로 0원*
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 데이터상 미배당 | 인수 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 390,000,000원 | 84,740,000원 | 214,260,000원 | 김진환 0원* · 권동희 미상 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 312,000,000원 | 7,832,000원 | 291,168,000원 | 김진환 0원* · 권동희 미상 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 249,600,000원 | 0원 | 299,000,000원 | 룰상 53,694,400원 → 김진환 확약으로 실질 0원* · 권동희 미상 |
특히 2회 유찰 시 원 계산에는 매수인 인수액 53,694,400원이 잡히지만, 이 금액은 김진환의 대항력 임차보증금 미배당분에 관한 것입니다. 2026.06.19. 확약은 전액 변제받지 못해도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 김진환에 관한 실질 인수액은 0원*으로 조정해야 합니다. 다만 권동희 위험은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강동초등학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2020.11.05.입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 4,532,000원/㎡입니다.
- 환금성. 기풍빌리지는 총 14세대이고 전용 25.92㎡ 확인 실거래가 1건에 그쳐, 거래 표본이 충분한 대단지 주택과는 가격 확인 여건이 다릅니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권동희 전입일 확인. 보증금 2,000,000원·차임 1,000,000원·확정일 2021.01.08.은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 주민등록·현황조사 원본으로 대항력을 확정해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 김진환 임차권에 정확히 연결되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 전액 배당되지 않아도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이므로 낙찰 후 실제 말소 진행에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 390,000,000원은 확인 실거래 300,000,000원의 130.0%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 거래 표본 한계. 전용 25.92㎡ 실거래가 1건뿐이므로 해당 거래 하나를 절대적 시세로 보지 말고 동일 생활권의 실제 매물·거래를 추가 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 국 및 서울특별시 압류가 존재하므로 당해세·법정기일과 실제 배당순위는 원본 세금자료로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 김진환 임차권과 별도로 권동희가 조사돼 있으므로 실제 점유자, 인도 가능 시기, 명도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 가격과 미상점유는 남았다”
이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 보증금 299,000,000원의 김진환 임차권은 원래 선순위 대항력 임차권이지만 2026.06.19. 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 제출돼 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 둘째, 권동희는 전입일이 없어 대항력 가능·미상이 남습니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 390,000,000원은 확인 실거래 300,000,000원의 130.0%이고, 거래 표본도 1건뿐입니다. 즉 주된 임차권이 확약으로 해소됐다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 줄 수 없습니다. 확약은 호재지만 가격은 비싸고, 별도 점유 리스크는 미해결. 현재 회차의 결론은 권리 확인을 마친 뒤 가격을 보수적으로 접근하는 쪽입니다.
