서울동부지방법원 2025타경52556. 문정동 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 5층 506호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔이며 전용면적은 24.58㎡입니다. 소유자 박순희 씨가 2021.08.13. 거래가 194,000,000원에 취득했고, 2024.08.08. 조서정 명의의 임차보증금 208,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다. 이후 2025.12.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
표면만 보면 선순위 임차권의 보증금 208,000,000원이 현재 최저가 203,000,000원보다 커 대항력 인수형의 전형처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권으로 인한 금전 인수는 룰상 실질 0원*으로 봅니다.
그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있고, 을구 1번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 보증금 인수와는 별개의 비금전 권리 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 5층506호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 24.58㎡ |
| 소유자 | 박순희 (2021.08.13. 소유권이전 · 거래가액 194,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 별도등기 | 을구 1번 구분지상권설정등기 · 말소되지 않고 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 확약으로 해소, 토지 권리는 남는다
또한 2021.08.25. 이 호실에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 경매개시결정의 말소기준은 2025.12.22.이고, 임차권등기는 그보다 앞선 2024.08.08. 등기입니다. 등기상 임차권은 원칙적으로 선순위 인수 구조지만, 위 확약 때문에 해당 임차인의 금전 인수 결과가 달라진 사건입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조서정 | 건물5층 506호 24.58㎡ 전부 | 208,000,000원 | 계약 2021.08.28 · 주민등록·점유 2021.09.14 · 확정일자 2021.08.30 · 증액 2023.08.16 · 임차권등기 2024.08.08 | 판정 미상 → 포기 확약 | 우선변제권 주장 | 주택도시보증공사 |
실제 임차인은 조서정 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 “주택도시보증공사(양도전: 임차인 조서정)”라고 기재돼 있어 보증금채권이 주택도시보증공사로 넘어간 구조이며, 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
대항력은 확정 판정을 단정하지 않습니다. 등기 원문에는 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.09.14.로 기재돼 있으나, 이 사건의 최종적인 매수인 부담 판단에서는 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 현재 신건은 최근 거래보다 높다
파크하비오 전용 24.58㎡를 중심으로 매칭된 최근 거래 12건의 평균은 196,916,666원입니다. 현재 최저매각가 203,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 103.1%입니다. 최신 거래는 2026.08. 185,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.76㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 24.58㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 25.33㎡ | 14 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 23.76㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.2㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 25.12㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 24.72㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 최근 평균 | 24.58㎡ 매칭 | 12건 | 196,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 199,358,000원 |
| 미배당 | - | 8,642,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 주택도시보증공사에 배당되고 8,642,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.19. 확약 때문에 이 미배당액을 조서정 임차보증금으로 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되면 가격은 내려가지만 토지 인수권리는 남는다
| 회차 | 매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 미배당 | 보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 8,642,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 48,673,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 80,698,880원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미회수액이 커지는 선순위 임차권 사건으로 봐야 하지만, 이 사건은 해당 임차인이 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 유찰 시나리오에서도 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 유지됩니다. 단, 토지 구분지상권 인수는 낙찰가격과 무관하게 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 506호는 오피스텔로 이용 중입니다. 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 현관 구조입니다.
- 입지. 장지역 북서측 인근이며 상업시설과 오피스텔을 중심으로 교통·편의시설이 갖춰진 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 약 300m에 지하철 8호선 장지역, 남측 약 1.1km에 복정역, 북측 약 1.3km에 가락시장역이 소재합니다.
- 규모. 파크하비오는 999호 규모이며 사용승인 관련 준공일은 2016.09.29.입니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당하고 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다.
- 건물. 업무시설 제204동으로 난방·냉방·위생·소방·승강기 설비가 있으며 옥내 자주식 주차 3,809대분 주차공간이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 설정 범위·존속 조건 등은 별도등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 상태를 등기부·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 203,000,000원은 최근12개월 평균 196,916,666원의 103.1%입니다. 신건 자체에는 최근 시세 대비 가격 메리트가 없습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08. 최신 거래는 185,000,000원입니다. 현재 최저가가 이보다 높은 점을 감안해야 합니다.
- 유찰 이력 참고. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 2.1회입니다. 현재 회차는 0회 유찰 신건입니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “보증금은 풀렸지만, 권리와 가격 모두 한 번 더 봐야 한다”
이 사건의 가장 큰 오해 포인트는 208,000,000원짜리 선순위 임차권입니다. 숫자만 보면 최저가 203,000,000원을 넘는 보증금 때문에 낙찰자가 거액을 떠안을 듯하지만, 2026.06.19. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의가 확인돼 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*입니다.
하지만 그 사실만으로 안전형 경매라고 결론내릴 수는 없습니다. 토지 별도등기인 을구 1번 구분지상권은 매수인이 인수하고, 현재 최저가 203,000,000원도 최근 12개월 평균 196,916,666원의 103.1%로 최근 시세 이상입니다. 최신 거래 185,000,000원과 비교해도 신건 가격에 할인 매력은 없습니다.
임차보증금 인수는 해소됐지만 토지 권리는 남고, 가격도 현재 회차는 높다. 따라서 이 물건은 단순한 “인수 0원” 사건이 아니라, 확약서와 토지 별도등기를 함께 확인한 뒤 가격까지 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.
