서울동부지방법원 2025타경52601. 강동구 암사동 케이집쎄븐 3층 302호, 전용 29.01㎡의 다세대 물건으로 감정평가상 현황은 도시형생활주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 235,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래는 2025.10. 3층 30.59㎡가 240,000,000원으로, 현재 최저가는 그 가격의 97.9%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래 평균보다 11.5% 높은 방향입니다.
하지만 권리구조가 단순한 물건은 아닙니다. 최초 소유권보존은 2018.05.29.이고, 같은 날 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당은 2018.10.17. 이미 말소되었습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2024.07.23. 이천세무서장의 국세 압류입니다. 이후 지방세 압류 2건, 임차권등기, 강제경매개시결정이 이어집니다.
특히 이은영 임차인은 등기부상 임대차계약일 2019.10.21., 주민등록 및 점유개시일 2019.11.22., 최초 확정일자 2019.10.22.로 기재되어 있습니다. 이는 2024.07.23. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 2024.10.28. 주택임차권등기명령에 따라 보증금 190,000,000원의 임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서에는 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 421 케이집쎄븐 3층 302호 · 도로명 서울특별시 강동구 암사길 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 도시형생활주택 · 전용 29.01㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2018.05.17 |
| 소유자 | 박흥수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 195,068,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액 인수가 핵심
2018.05.29. 설정됐던 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 1,350,000,000원은 2018.10.17. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준권리는 2024.07.23. 국세 압류입니다. 그 뒤의 강동구·양평군 압류와 2026.01.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은영 | 3층 302호 29.01㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 기준권리보다 선행 주민등록·점유 2019.11.22 | 확정일자·배당요구 최초 확정일자 2019.10.22 · 배당요구 2024.10.28 | 보증기관 대위신고 아님 |
임대차계약은 2019.10.21., 2021.11.02., 2023.11.06.으로 갱신됐고 확정일자도 2019.10.22., 2021.11.08., 2023.11.17. 순으로 기재되어 있습니다. 주민등록일자와 점유개시일은 모두 2019.11.22.입니다. 따라서 단순히 2024.10.28. 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래에 근접
케이집쎄븐은 13세대, 2018.05.17. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 29.01㎡를 포함한 인접 면적대의 확인된 실거래는 총 11건이며 전체 평균은 217,545,454원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선하면, 최근 12개월 거래는 2025.10. 240,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 30.59㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.07 | 26.67㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2024.06 | 26.74㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 26.74㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 29.01㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 2024.05 | 30.59㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2024.05 | 26.67㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.05 | 29.01㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.04 | 29.00㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2024.04 | 30.59㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 27.70㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 217,545,454원 |
전체 11건은 178,000,000원에서 250,000,000원 사이로 편차가 큽니다. 전체 평균 217,545,454원만 놓고 보면 현재 최저가 235,000,000원이 108.0%로 높지만, 최근 12개월 평균과 최신거래는 모두 240,000,000원입니다. 최근 기준으로는 최저가가 97.9%, 금액으로 5,000,000원 낮습니다. 또한 최근 거래는 이전 거래 수준보다 11.5% 높게 형성돼 하락 추세로 볼 데이터는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 한국주택금융공사 | 195,068,888원 | 195,068,888원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,841,112원 |
위 배당액 기준으로는 신청채권 195,068,888원이 전액 변제되고 잔여 35,841,112원이 남습니다. 다만 국세·지방세의 당해세 여부와 이은영 임차인의 보증금 190,000,000원 우선배당 반영 여부에 따라 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인 인수조건입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리검토는 그대로
| 회차 | 최저가격 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 235,000,000원 | 195,068,888원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 188,000,000원 | 184,568,000원 | 10,500,888원 |
| 2회 유찰 · 64% | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 47,574,488원 |
가격만 보면 1회 유찰 시 188,000,000원, 2회 유찰 시 150,400,000원까지 내려갑니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 무조건 유리하다고 단정할 수 없습니다. 임차보증금 190,000,000원의 실제 배당액이 줄어 미배당 잔액이 생기면 그 부분이 매수인 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다. 따라서 유찰가가 낮아질수록 임차인의 예상배당액을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명일역 서측 인근으로 아파트·단독·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하고, 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 지하철 5호선 명일역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 3층 302호이며 사용승인일은 2018.05.17.입니다. 승강기·급배수·위생·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정이 있으며, 외국인 등의 단독·다가구·연립·다세대·아파트 대상 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 241.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 공시지가 5,498,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 13세대 소규모 건물이며 26.67~30.59㎡대 거래가격이 178,000,000원~250,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 예상배당부터 계산. 이은영 보증금 190,000,000원이 실제 배당에서 얼마를 받는지 확인하고, 미배당 예상액을 입찰가에 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 2024.07.23. 국세, 2024.12.12. 강동구, 2025.01.15. 양평군 압류가 있어 당해세 해당액을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원문 대조. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자와 매각물건명세서의 인수문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 표본 한계. 최근 12개월 실거래가 240,000,000원 1건뿐이므로 97.9%라는 비율만으로 안전마진을 크게 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 후에도 인수액 재계산. 188,000,000원·150,400,000원으로 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 증가할 수 있어 낙찰가 하락분이 그대로 이익이 되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 압류 내역을 입찰 직전 최신본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “235,000,000원”보다 중요한 숫자는 ‘미배당 잔액’
현재 가격만 떼어 보면 나쁘지 않습니다. 신건 최저가 235,000,000원은 최근 거래 240,000,000원의 97.9%이고 최근 거래 추세도 11.5% 상승입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 5,000,000원의 시세 차이가 아닙니다.
이은영 임차인의 보증금은 190,000,000원이고, 주민등록·점유는 2019.11.22.로 2024.07.23. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 국세·지방세 압류까지 함께 존재합니다.
따라서 결론은 “가격은 시세 근접, 권리는 조건부 위험.” 입찰 전 임차보증금의 실제 배당액과 세금 우선배당을 확정해 매수인 인수액이 0원인지부터 확인해야 합니다. 그 결과가 0원으로 확정될 때 비로소 235,000,000원과 최근 시세 240,000,000원을 정상적으로 비교할 수 있습니다.
