서울동부지방법원 2026타경50009. 천호역 인근 엘림스퀘어2 2층 211호, 전용 22.32㎡ 물건입니다. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 데 있지 않습니다. 임차인 강영훈은 2019.08.02. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2020.12.31. 강동구 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2025.06.05. 임차권등기도 마쳤고, 보증금은 135,000,000원입니다.
현재 회차에서는 매각대금 160,000,000원에서 집행비용 3,040,000원을 제하고도 강영훈에게 보증금 135,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 매수인의 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰가가 내려가면 구조가 달라집니다. 1회 유찰가 128,000,000원에서는 미배당 9,592,000원, 2회 유찰가 102,400,000원에서는 미배당 34,833,600원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금보다 낮은 가격대에서는 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없고, 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용이 보증금 135,000,000원대에 수렴하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 416-12 엘림스퀘어2 2층 211호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 전용 22.32㎡ · 13층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 나우아이앤디주식회사 · 2019.08.16. 소유권이전 · 거래가액 163,688,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강영훈 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 | 2019.04.18. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2020.12.31. 강동구 압류입니다. 그 뒤의 김미현 근저당권, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 강영훈의 전입·점유는 2019.08.02.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체의 접수일이 2025.06.05.라고 해서 인수 위험이 없어지는 것이 아니며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강영훈 | 건물 2층 211호 22.32㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2019.08.02. / 2019.07.17. | 대항력 有 우선변제 有 미배당액 승계 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 표시된 실제 임차인은 2명이며, 강영훈 외 1명은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 및 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 160,000,000원은 최근 시세 이상
엘림스퀘어II의 최근 거래 12건 전체 평균은 150,437,500원이지만, 가격 판단은 더 최근 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 150,050,000원, 최신 거래는 2026.07. 142,750,000원입니다. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.6%로, 신건 가격을 “시세보다 저렴하다”고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.92㎡ | 7 | 142,750,000원 |
| 2026.03 | 17.07㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 17.58㎡ | 11 | 157,500,000원 |
| 2025.10 | 18.27㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 17.58㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 14.92㎡ | 9 | 146,000,000원 |
| 2025.05 | 18.27㎡ | 12 | 162,000,000원 |
| 2025.05 | 18.27㎡ | 11 | 162,000,000원 |
| 2025.03 | 17.07㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 17.07㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2025.01 | 14.92㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2024.05 | 17.58㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 150,050,000원 |
최근 가격 흐름은 과거 구간 대비 -0.4%로 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 150,437,500원만 보거나 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다. 더구나 대상 전용면적은 22.32㎡인 반면 비교 거래는 14.92㎡~18.27㎡로 면적이 일치하지 않으므로, 위 실거래는 가격 방향을 보는 참고치로 해석하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 강영훈 보증금 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김미현 | 90,000,000원 | 21,960,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 강영훈 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 강영훈 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 강영훈 보증금에 미배당액이 생기면 그 잔액은 매수인 인수로 전환됩니다.
④ 회차별 인수 변화 — 가격이 내려갈수록 보증금 잔액이 따라온다
| 회차 | 매각가 | 강영훈 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 135,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 9,592,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 34,833,600원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호역(지하철 5·8호선) 북동측 인근으로, 오피스텔·아파트·근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 천호역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 분류는 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주택으로 단정해 아파트 시세 논리를 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 도로·토지. 서측 약 8m 도로에 접하며, 일반상업지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 11,830,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 사용승인일은 2019.04.18.이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 엘림스퀘어II는 143세대이고 거래는 확인되지만, 대상 22.32㎡와 최근 실거래 면적이 일치하지 않아 가격 비교의 정밀도에는 한계가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 가점 금지. 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 150,050,000원의 106.6%입니다. 최신 거래 142,750,000원보다도 높아 현재가를 싸다고 볼 근거가 없습니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 128,000,000원·102,400,000원으로 최저가가 낮아져도 각각 9,592,000원·34,833,600원의 임차보증금 인수가 따라옵니다.
- 미상 임차인 확인. 별도 주거 점유자는 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 없음으로 단정하지 말고 매각물건명세서와 전입세대열람 등을 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 강동구·국·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 강영훈의 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 중복 확인. 2024.08.19. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 임차권자 강영훈이 강제경매 신청채권자와 동일하게 표시됩니다. 임대차의 실체와 채권관계를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 중요한 것은 유찰 뒤 구조다
현재 회차의 숫자만 보면 매각대금 160,000,000원에서 강영훈 보증금 135,000,000원이 전액 배당되어 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 전입일이 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 있는 사건입니다. 한 차례만 유찰돼도 보증금 미배당액 9,592,000원이 매수인 인수로 바뀌고, 두 차례 유찰 시에는 34,833,600원으로 늘어납니다.
가격도 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 106.6%이고 최근 흐름은 -0.4% 하락 추세입니다. 더구나 비교 거래 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 “신건은 가격 메리트가 없고, 유찰을 기다릴수록 최저가는 낮아지지만 대항력 임차보증금 인수가 늘어난다”입니다. 여기에 보증금·전입일이 미상인 다른 임차인, 국세·지방세 압류, 공매공고까지 남아 있어 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
