서울동부지방법원 2026타경50085. 송파구 문정동 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 9층 씨948호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 25.73㎡, 사용승인은 2016.09.29입니다. 소유자 이용진은 2020.12.29 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 198,000,000원이었습니다.
이 물건의 권리분석은 단순한 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 등기상 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2026.01.19 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2024.07.10 김명철의 주택임차권등기가 존재합니다. 김명철은 2023.07.27 전입·점유를 시작했고 2023.07.04 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 배당에서 보증금 198,000,000원을 전액 받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 9층씨948호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 전용 25.73㎡ · 17층 건물 내 9층 |
| 사용승인 | 2016.09.29 |
| 소유자 | 이용진 (2020.12.29 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 227,349,490원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 토지 별도등기
말소기준권리는 2026.01.19 강제경매개시결정입니다. 김명철의 임차관계는 그보다 앞섭니다. 임대차계약일자와 확정일자는 2023.07.04, 주민등록·점유개시는 2023.07.27, 임차권등기는 2024.07.10입니다. 보증금은 198,000,000원이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명철 | 주거 (임차권등기) | 198,000,000원 | 2023.07.27 | 2023.07.04 | 2024.07.10 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 신건 2.20억은 최근 거래 위
파크하비오의 비교 면적대 최근 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 200,625,000원, 최신 거래는 2026.08의 185,000,000원입니다. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.7%로, 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.76㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 24.58㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 27.53㎡ | 7 | 217,500,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 25.33㎡ | 14 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 23.76㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.2㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 27.53㎡ | 8 | 214,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 25.12㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 평균 | 25.73㎡ 기준 비교 | 12건 | 200,625,000원 |
표본 거래 범위는 185,000,000원~228,000,000원입니다. 감정가 220,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고, 최신 거래 185,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.1회지만, 이 물건은 임차보증금 때문에 단순히 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득가격이 같은 비율로 내려가지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 2억 안팎
| 회차 | 매각가 | 매수인 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 220,000,000원 | 0원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,000,000원 | 25,264,000원 | 201,264,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,800,000원 | 59,971,200원 | 200,771,200원 |
이 구조가 핵심입니다. 1회 유찰에서 최저가는 176,000,000원으로 낮아지지만 보증금 잔액 25,264,000원이 매수인에게 넘어와 실질취득은 201,264,000원입니다. 2회 유찰에서도 매각가 140,800,000원에 보증금 잔액 59,971,200원을 더하면 200,771,200원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 커지는 순간부터 최저가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 치환됩니다. 최근 12개월 평균 200,625,000원과 비교해도 1·2회 유찰의 실질취득은 여전히 그 수준 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 김명철 보증금 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 227,349,490원 | 18,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 김명철의 임차보증금이 전액 배당돼 예상 금전 인수는 0원입니다. 한국주택금융공사 청구액 227,349,490원 중 예상배당은 18,120,000원이고 미배당은 209,229,490원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 임차보증금 배당액이 줄면 그 잔액은 매수인 인수로 연결될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철8호선 장지역 북서측 인근이며, 주변에 아파트단지·업무시설·오피스텔·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철8호선 장지역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 기본 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 단지. 파크하비오 999세대, 사용승인 2016.09.29이며 비교 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이고 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 구분지상권설정등기는 매수인 인수로 명시돼 있으므로 권리 내용·범위·존속관계를 반드시 직접 확인해야 합니다.
- 배당액 재검증. 신건에서는 임차보증금 전액 배당이 예상되지만 당해세 등 실제 배당 변수가 생기면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 176,000,000원에 25,264,000원 인수가 더해져 실질취득 201,264,000원, 2회 유찰 시에도 200,771,200원입니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 200,625,000원과 최신 거래 185,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 해당 용도와 실제 이용상태를 기준으로 자금·세금·환금성을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2020.12.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 관련 원문과 현재 효력을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가 하락 = 실질취득 하락”이 아니다
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 신건 220,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 200,625,000원의 109.7%로 가격상 싸지 않습니다. 둘째, 대항력 있는 임차인 김명철의 보증금 198,000,000원이 있어 유찰 뒤 매각가가 보증금 아래로 떨어지면 미배당 잔액이 매수인 인수로 전환됩니다. 1회 유찰의 실질취득은 201,264,000원, 2회 유찰도 200,771,200원으로 최근 평균과 거의 같은 수준에서 유지됩니다.
여기에 토지 별도등기의 구분지상권설정등기 인수까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 “신건에선 임차인 인수 0원이니 안전하고, 유찰되면 더 싸진다”는 단순 논리로 접근할 물건이 아닙니다. 현재 가격은 최근 시세 이상, 유찰 뒤에는 임차보증금 인수, 별도등기는 계속 인수. 이 세 축을 함께 놓고 판단해야 합니다.
