서울동부지방법원 2026타경50133. 송파구 문정동 파크하비오 내 204동 4층 429호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 건축물대장 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 전용 비교면적은 25.12㎡이며, 건물은 지상 19층 중 4층입니다. 현재 소유자는 이정하로, 2021.04.06. 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”는 데 있지 않습니다. 이진우는 2021.04.06. 전입·점유를 시작해 2024.02.06. 말소기준 가압류보다 앞선 대항력을 갖고, 임차보증금은 205,000,000원입니다. 신건 202,000,000원 배당 가정만 보면 집행비용을 제외한 198,372,000원이 우선배당되고 6,628,000원이 미배당되어 원칙적으로 매수인 인수 위험이 생깁니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이진우 관련 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 보증금 인수 해소

말소기준은 2024.02.06. 강상균 가압류 160,000,000원입니다. 이진우의 전입·점유일 2021.04.06.은 그보다 앞서므로 본래 대항력이 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2024.10.22. 접수됐고, 보증금은 205,000,000원입니다. 다만 2026.06.19. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 적용되는 이진우 보증금 미배당액은 낙찰자에게 실질적으로 승계되지 않습니다.

별도의 점유자 임병호는 2025.11.20. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 선순위 대항력 인수 문제로 연결되지는 않습니다. 임차 관련 자연인은 이진우·임병호 2명이며, 주택도시보증공사는 “양도전 임차인 이진우”의 보증금 권리를 승계한 관계이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 202,000,000원은 최근 시세 이상

파크하비오의 비교면적은 25.12㎡이고, 최근 거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 200,625,000원이며, 최저매각가 202,000,000원은 이 평균의 100.7%입니다. 최신 거래는 2026.08. 185,000,000원으로, 신건 최저가는 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

최근 12건 거래가는 185,000,000원~228,000,000원 범위이고, 최근 12개월 평균은 200,625,000원입니다. 이 사건 신건 최저가는 평균의 100.7%이므로 최근 시세보다 낮은 경매가가 아닙니다. 특히 대상면적과 같은 25.12㎡의 2026.06. 10층 거래는 192,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

배당계산상 이진우 보증금 미배당액은 6,628,000원이지만, 2026.06.19. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이진우 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 양도전 임차인 이진우의 권리를 승계한 관계이므로 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 이진우 인수는 확약으로 0원

대항력 포기 확약이 없었다면 보증금 205,000,000원이 낙찰가보다 커 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 커지는 구조였습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인 이진우에 한해 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 제출됐으므로 보증금 인수는 실질 0원입니다. 이 확약의 효과가 토지 별도등기인 구분지상권까지 없애는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 8호선 장지역 북서측 인근. 업무시설·아파트단지·근린생활시설이 밀집한 노선상가지대로 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 장지역이 있어 대중교통상황도 양호합니다.
• 이용상태. 사건상 용도표기는 근린시설이며, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권등기에는 주거 용도가 기재돼 있습니다.
• 규모. 파크하비오 999세대, 준공일 2016.09.29. 비교면적 25.12㎡입니다.
• 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등이며 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측·남서측·북동측으로 광대로변에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
• 구분지상권 별도등기 확인. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수됩니다. 존속기간·범위·처분 제한 등 원등기 내용을 반드시 확인해야 합니다.
• 임병호 점유 확인. 2025.11.20. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유·명도 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 가격 상한 보수적으로. 신건 202,000,000원은 최근 12개월 평균 200,625,000원의 100.7%이고 최신 거래 185,000,000원보다 높습니다.
• 유찰 이력 참고. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 신건 가격에서 서둘러 가격 가점을 줄 근거는 약합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 건축물대장상 업무시설(오피스텔), 임차권등기상 주거 기재가 함께 존재하므로 실제 이용과 관련 규정을 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “보증금은 해소, 별도등기는 남고, 가격은 비싸다”

이 사건은 첫인상과 최종 결론이 달라지는 유형입니다. 이진우의 전입은 말소기준보다 빨라 보증금 205,000,000원의 대항력 인수 위험이 컸지만, 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.19. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 명확히 연결되면서 이진우 관련 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.

하지만 권리 전체가 깨끗한 것은 아닙니다. 토지에 설정된 구분지상권은 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 여기에 신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 200,625,000원의 100.7%이며 최신 거래 185,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “임차보증금 인수는 해소됐지만, 별도등기 확인 전에는 권리 안전형으로 볼 수 없고 신건 가격 메리트도 없다”입니다. 단지 평균 유찰 2.1회라는 점까지 고려하면, 승부처는 신건 응찰이 아니라 구분지상권의 실질 영향 확인과 가격 조정 여부입니다.