서울동부지방법원 2026타경50175. 강동구 천호동 에스아이팰리스 7층 709호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔이며 전용면적은 17.48㎡입니다. 소유자 이수국은 2020년 10월 29일 매매를 원인으로 거래가액 216,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 등기상 선순위 임차권입니다. 김경림의 임대차계약일은 2022.04.21, 확정일자는 2022.04.22, 전입·점유개시는 2022.05.31이며, 2023.08.17 임차권등기명령에 따라 보증금 225,750,000원의 주택임차권이 등기됐습니다.
데이터상 말소기준으로 선언된 권리는 2026.02.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김경림의 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리이고, 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 신건 217,000,000원 가정 시 집행비용 3,838,000원을 먼저 빼면 임차인에게 213,162,000원이 배당되어 12,588,000원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 7층 709호 |
| 도로명 | 서울특별시 강동구 진황도로27길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 17.48㎡ · 지상 10층 중 7층 |
| 소유자 | 이수국 (2020.10.29. 매매 · 거래가액 216,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2020.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경림 | 709호 17.48㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.31 | 2022.04.22 | 225,750,000원 | 대항력 有 우선변제 실질승계 0 |
김경림은 전입신고가 2022.05.31로 말소기준인 2026.02.04보다 빠르고, 확정일자도 2022.04.22에 갖췄으며 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다. 임차권등기는 2023.08.17 접수됐습니다. 보증금 자체가 감정가·최저가 217,000,000원보다 8,750,000원 더 크기 때문에, 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득가는 최근 거래와 동일
확인 가능한 에스아이팰리스 거래는 2023년 4월의 217,000,000원 1건입니다. 거래 면적은 14.56㎡이고 본건은 17.48㎡이므로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 기준 평균으로 제공된 금액 역시 217,000,000원이며, 현재 최저가 대비 비율은 100.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 14.56㎡ | 8 | 217,000,000원 |
| 최근 기준 | — | 1건 | 217,000,000원 |
이번 사건은 확약 때문에 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 217,000,000원입니다. 이는 확인 가능한 최근 거래 및 최근 기준 평균과 정확히 같습니다. 따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 비교 거래 면적도 본건과 일치하지 않아 신건 가격에 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 김경림 보증금 | 225,750,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 225,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김경림 보증금의 미배당액은 12,588,000원입니다. 확약이 없으면 이 금액이 매수인 인수 대상으로 남는 구조이나, 2026.06.26. 제출된 확약에 따라 김경림 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약 여부가 계산을 완전히 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 217,000,000원 | 12,588,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 173,600,000원 | 55,380,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 138,880,000원 | 89,614,320원 | 0원 |
확약이 없다면 이 사건은 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이라, 낙찰가가 내려가도 매수인의 총부담이 단순히 같은 비율로 낮아지지 않습니다. 하지만 제출된 확약은 김경림 임차권에 한해 그 승계 구조를 끊습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 1회·2회 유찰 시 실질취득가는 각각 173,600,000원, 138,880,000원으로 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호3동 주민센터 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 강동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 실제 이용은 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 10층 건물, 사용승인일은 2020.10.14입니다. 위생·난방·급배수·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역·지구단위계획구역이며 남동측 약 8m, 북서측·북동측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함되고, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 환금성. 29세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 3.4회, 매각률 18.75%입니다. 가격 설정을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 2026.06.26. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 원문 내용과 대상 임차권이 김경림 건과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 보증금 225,750,000원의 김경림이 실제 임차인입니다. 보증기관 명의 신청채권을 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 착시 금지. 실질 인수가 0원이어도 현재 실질취득 217,000,000원은 최근 기준 시세 217,000,000원의 100.0%입니다. 현재 가격 자체가 싸지는 않습니다.
- 면적 불일치. 확인 가능한 거래는 14.56㎡, 본건은 17.48㎡입니다. 단일 거래가를 그대로 동일물건 시세로 확정해 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.24 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기 내용을 입찰 전 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 2026.03.05 국 압류가 등기돼 있고 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 실제 배당 시 조세채권과 집행비용 변동 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 해소는 호재, 신건 가격은 보류”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 225,750,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 큰 사건입니다. 실제로 확약이 없다면 신건에서도 12,588,000원이 미배당돼 매수인에게 남는 구조입니다. 하지만 2026.06.26. 제출된 확약서가 김경림 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시해 주된 인수 리스크는 실질 0원으로 해소됐습니다.
그렇다고 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 후 실질취득가는 217,000,000원이고, 확인 가능한 최근 거래와 최근 기준 평균도 217,000,000원입니다. 즉 현재 회차는 시세 대비 할인 0%입니다. 여기에 29세대 규모, 경매 평균 유찰 3.4회, 매각률 18.75%를 함께 보면 권리상 큰 고비는 넘겼지만 가격·환금성은 보수적으로 접근할 사건입니다. 결론은 “확약 확인은 필수, 신건 가격은 메리트 없음”입니다.
