서울동부지방법원 2026타경50335. 강동구 암사동 광명리채 3층 303호, 전용 28.22㎡의 다세대주택입니다. 소유자 신송희는 2022년 1월 21일 매매를 원인으로 거래가액 295,000,000원에 취득했고, 같은 해 9월 5일 박경신 명의 채권최고액 36,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 정대수 근저당 30,000,000원, 국민건강보험공단 압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 다 사라진다”로 끝내면 안 됩니다. 임차인 정우진의 전입·점유가 2022.02.18로 말소기준일 2022.09.05보다 앞서기 때문입니다. 확약이 없었다면 유찰로 매각대금이 보증금보다 낮아지는 순간 미배당 보증금 승계가 핵심 위험이 됩니다. 이번 사건에서는 그 위험을 뒤집는 자료가 바로 2026.06.26 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 492-14 광명리채 3층 303호 · 도로명 서울특별시 강동구 올림픽로98가길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.22㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 신송희 (2022.01.21 매매 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,096,376원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 0원
말소기준은 2022.09.05 박경신 근저당권 36,000,000원입니다. 정우진은 그보다 앞선 2022.02.18에 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022.01.21이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 2024.02.29에는 보증금 295,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 정우진 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 · 확약 적용 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 0원 | 정우진 권리 승계 | 정우진 권리 승계 | 중복합산 안 함 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득 3.07억은 최근 시세 이상
동일 전용면적 28.22㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균 273,333,333원에는 과거 295,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 265,000,000원과 최신 거래 265,000,000원, 그리고 최근·과거 추세 -4.5%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 28.22㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.01 | 28.22㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2021.11 | 28.22㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | 28.22㎡ | 3건 | 273,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.22㎡ | 1건 | 265,000,000원 |
현재 회차는 확약을 반영하면 인수가 0원이므로 실질취득액도 최저가와 같은 307,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 115.8%입니다. 게다가 최근 가격 흐름이 -4.5%로 내려온 상태라 전체 평균 273,333,333원만 보고 가격을 좋게 평가하면 안 됩니다. 신건 307,000,000원은 최근 거래 265,000,000원보다 높은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 임차인 정우진 보증금 | 295,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박경신 | 36,000,000원 | 6,902,000원 |
| 3. 근저당 · 정대수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 335,096,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 정우진 보증금 295,000,000원이 전액 배당되고 박경신 근저당에는 6,902,000원이 배당됩니다. 정대수와 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당 여력이 남지 않습니다. 채권자 미배당 합계는 394,194,376원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 307,000,000원 | 0원 | 0원 | 307,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 245,600,000원 | 53,638,400원 | 0원 | 245,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 196,480,000원 | 102,070,720원 | 0원 | 196,480,000원 |
* 룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 기계적 승계 추정치입니다. 2026.06.26 확약은 정우진 임차보증금에 대해 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 정우진 건의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 암사1동주민센터 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택이 주를 이루고 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있습니다.
- 건물. 2015.07.28 준공, 총 14세대이며 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 위생급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소화설비·주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지, 소로한면 접면이며 공시지가는 5,059,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있어 실제 적용대상 여부는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대주택이고 동일 면적 확인 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 265,000,000원, 최근·과거 가격 추세는 -4.5%여서 매도가격 산정은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
- 물건 상태. 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각기일까지 그대로 유효한지 원문을 확인하세요.
- 실제 임차인은 1명. 정우진 보증금 295,000,000원과 보증기관 대위·승계 신고를 중복 합산하지 마세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득 307,000,000원은 최근 시세 265,000,000원의 115.8%입니다. 신건 가격을 “저렴하다”고 전제하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근·과거 가격 추세가 -4.5%이므로 전체 평균 273,333,333원보다 최근 거래 265,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 집행비용 5,098,000원이 반영돼 있으나 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으므로 다세대주택 303호에 대한 실제 적용 여부와 필요한 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건의 핵심은 두 줄로 정리됩니다. 첫째, 정우진은 원래 말소기준보다 앞선 전입을 가진 대항력 임차인이지만, 2026.06.26 확약으로 그 보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 둘째, 그렇다고 현재 신건 가격이 좋아지는 것은 아닙니다. 실질취득 307,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 265,000,000원의 115.8%이고 시장 추세도 -4.5%입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 보류입니다. 유찰이 발생하면 확약 덕분에 룰상 인수액이 실질 부담으로 이어지지 않으므로 그때부터는 낮아진 매각가 자체가 실제 취득가가 되고, 최근 거래와의 가격 차이를 다시 계산해 볼 여지가 생깁니다.
