서울동부지방법원 2026타경50347. 문정동 파크하비오 제205동 9층 씨926호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 203,000,000원이고 아직 유찰 없는 신건이라 최저매각가도 203,000,000원입니다. 소유자는 박순희이며 2021.08.03. 매매를 원인으로 2021.09.03. 소유권을 취득했고, 등기 당시 거래가액은 194,000,000원입니다.
이 사건은 겉으로 보면 보증금 215,250,000원의 선순위 임차권등기가 있어 최저가보다 보증금이 더 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사에서 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정보라 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 구조입니다.
그렇다고 권리가 완전히 닫힌 것은 아닙니다. 김수정은 씨926호의 점유 관계인으로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 정보라에 관한 확약을 김수정에게 확대 적용할 수 없습니다. 여기에 매각물건명세서가 토지의 을구 1번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하고 있어, 금액 0원만 보고 “인수권리 없음”으로 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 9층씨926호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 24.58㎡ · 17층 중 9층 |
| 소유자 | 박순희 · 2021.08.03. 매매 · 거래가액 194,000,000원 · 2021.09.03. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,982,763원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2016.09.29 |
① 권리 흐름 — 확약으로 큰 인수는 해소, 남은 위험은 별도 확인
말소기준은 2026.03.13. 강제경매개시결정입니다. 정보라의 주택임차권등기는 2024.10.02.로 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상입니다. 임차권등기 내용에는 임대차계약일 2022.09.03., 주민등록일·점유개시일·확정일 모두 2022.09.28., 임차보증금 215,250,000원이 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — ‘실제 위험 주체’를 분리해서 본다
| 관계인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수정 | 씨926호 · 현황조사·매각물건명세서 | 미상 | 미상 전입신고일 미상 | 미상 | 확약 밖 |
| 정보라 | 건물9층 씨926호 24.58㎡ 전부 · 주택임차권등기 | 215,250,000원 | 포기 확약 | 우선변제만 주장 | 실질 인수 0원 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 매각물건명세서에는 “주택도시보증공사(양도전:임차인 정보라)”로 표시돼 있으며, 정보라 보증금을 다시 주택도시보증공사 보증금으로 더해 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 203,000,000원은 최근 거래 기준으로 싸지 않다
파크하비오의 비교 표본은 전용 24.58㎡를 기준으로 면적 매칭된 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 196,916,666원이고, 현재 최저가 203,000,000원은 그 평균의 103.1%입니다. 최신 거래는 2026.08. 185,000,000원이므로 신건 가격을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.76㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 24.58㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 25.33㎡ | 14 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 23.76㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.20㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 25.12㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 24.72㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 24.58㎡ 기준 | 12건 | 196,916,666원 |
거래 범위는 185,000,000원~228,000,000원입니다. 같은 24.58㎡·9층 거래로 2026.07. 205,000,000원 사례가 있지만, 가장 최근 2026.08.의 24.58㎡ 거래는 185,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 196,916,666원이므로, 203,000,000원 신건은 최근 평균 위입니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,642,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 223,982,763원 | 199,358,000원 |
| 미배당 | - | 24,624,763원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사 청구액 223,982,763원 중 199,358,000원이 배당되고 24,624,763원의 미배당이 발생합니다. 다만 정보라 관련 확약으로 전액 변제받지 못하더라도 대항력 포기·임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 미배당을 정보라 임차보증금의 매수인 인수액으로 더하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 24,624,763원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 64,656,363원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 96,681,643원 | 0원 |
정보라 확약만 놓고 보면 낙찰가가 내려가도 정보라 미배당분을 매수인에게 붙여 “보증금 215,250,000원으로 실질취득이 고정”시키는 구조는 아닙니다. 확약 때문에 정보라 부분은 실질 0원 인수로 처리됩니다. 다만 이 결론은 김수정의 미상 임차 위험과 토지 별도 구분지상권 인수를 제외한 금액 기준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근으로, 지식산업센터·상업용 및 업무용시설·아파트단지·공공기관 등이 소재하며 주변환경은 양호합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 9층 씨926호이며 사용승인일은 2016.09.29입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 송파대로, 서측 법원로, 북측 새말로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다. 토지면적은 61,231.0㎡입니다.
- 환금성. 파크하비오 999세대, 최근 거래 12건이 확인되지만 거래가는 185,000,000원~228,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김수정 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 원본을 우선 확인해야 합니다.
- 정보라 확약 원본 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 권리 내용과 이용·처분상 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 203,000,000원은 최근12개월 평균 196,916,666원의 103.1%이고 최신 거래 185,000,000원보다 높습니다. 신건을 ‘저렴’하다고 평가할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원이지만, 가격이 낮아져도 김수정·별도등기 확인이 끝나지 않으면 권리 위험은 남습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 전제한 세금·대출·이용 판단을 하면 안 됩니다.
맺으며 — “큰 보증금 인수는 막았지만, 아직 안전형은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 보증금 215,250,000원의 정보라 임차권입니다. 최저가 203,000,000원보다 보증금이 더 커 원칙대로라면 위험한 인수형을 의심해야 하지만, 주택도시보증공사의 2026.06.19. 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 정보라 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 그 확약은 정보라에게만 적용됩니다. 김수정은 전입일·보증금이 미상이고, 토지의 구분지상권설정등기는 매수인에게 그대로 인수됩니다. 가격 역시 최저가 203,000,000원이 최근12개월 평균 196,916,666원의 103.1%로 최근 시세보다 높은 편입니다. 따라서 결론은 “주된 임차보증금 위험은 해소됐지만, 남은 권리 확인 전에는 보수적으로 접근하고 신건 가격에도 무리하지 않는다”입니다.
