서울동부지방법원 2026타경50372. 서울 송파구 문정동 송파한화오벨리스크 제5층 제디-520호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 전은별은 건물 5층 디-520호 26.82㎡ 전부에 대해 2022.09.20. 확정일자를 받고 2022.11.10. 주민등록 및 점유를 시작했으며, 2024.11.13. 임차보증금 203,910,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2026.03.20.의 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 전은별의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차권 구조입니다. 현재 매각가 200,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 3,600,000원을 먼저 제외하고 임차보증금에 196,400,000원이 배당되어 7,510,000원이 부족합니다. 그러나 이 부족분을 곧바로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다. 2026.06.19. 확약서가 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 5층 디-520호 · 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 · 제5층 제디-520호 · 26.82㎡ 전부 |
| 소유자 | 이용진 (2018.11.15. 소유권이전 · 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,477,121원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 토지 별도등기는 인수
전은별의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 전입신고와 점유개시가 2022.11.10., 확정일자가 2022.09.20.이고 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 다만 주택도시보증공사(양도 전 임차인 전은별)는 2026.06.19. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 전은별 건에 한해 미배당 보증금의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약 적용은 이 1명에 한정
| 임차인 | 점유 · 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전은별 | 건물 5층 디-520호 26.82㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 203,910,000원 | 있음 전입·점유 2022.11.10. | 있음 확정 2022.09.20. · 배당요구 | 실질 0원* 2026.06.19. 대항력 포기·말소 동의 |
* 현재 회차의 배당 계산만 보면 임차보증금 부족분은 7,510,000원이고, 1회 유찰 시 46,950,000원, 2회 유찰 시 78,502,000원입니다. 그러나 전은별 건은 2026.06.19. 확약으로 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액을 매수인의 실질 인수금으로 더하지 않습니다. 확약의 범위는 전은별 1인에 한정되며, 확약 범위 밖 임차인이 확인될 경우 그 인수위험은 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 전은별 보증금 | 203,910,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,477,121원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 200,000,000원이 집행비용 3,600,000원과 임차보증금 우선변제 196,400,000원으로 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 213,477,121원은 이 배당 가정에서 0원 배당이며 소유자 잔여도 0원입니다. 임차보증금 부족분 7,510,000원은 확약이 없을 때의 룰상 인수액이고, 본 건에서는 실질 인수액으로 반영하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제5층 제디-520호입니다.
- 입지. 서울동부지방법원 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·서울동부지방법원·아파트·단독주택·다세대주택·주상용건물이 혼재하고 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 장지역과 노선 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 40미터, 남서측 약 35미터, 남동측 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적은 10,416.0㎡, 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·유통단지·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술)·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가 200,000,000원의 시장 대비 위치는 확인하기 어렵습니다. 이용상태가 업무시설(오피스텔)이라는 점과 별도등기 인수조건을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 확약서의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 원본으로 대조하세요.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서가 명시한 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인 인수입니다. 권리자·존속내용·범위 등은 토지 등기 원문 확인이 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.14. 등기된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리 여부를 관련 원본과 함께 점검하세요.
- 가격을 별도로 판단. 최저가가 감정가 100%인 신건이고 실거래 비교 자료가 없으므로, 권리 인수 해소만으로 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 회차별 숫자와 실질 인수를 구분. 룰상 임차보증금 부족액은 현재 7,510,000원, 1회 유찰 시 46,950,000원, 2회 유찰 시 78,502,000원이지만 전은별 건은 확약 때문에 실질 인수 0원으로 봅니다.
- 신청채권자 배당. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 주택도시보증공사의 청구 213,477,121원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — 임차인은 풀렸지만, ‘인수 0’ 물건은 아니다
이 사건의 첫 번째 함정은 203,910,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차만 보면 7,510,000원이 미배당되어 매수인 인수처럼 보이지만, 2026.06.19. 확약으로 전은별은 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인의 인수는 실질 0원입니다.
하지만 두 번째 함정이 더 중요합니다. 매각물건명세서는 토지 을구 1번 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 즉 이 사건을 단순한 ‘인수 0원’ 물건으로 분류하면 안 됩니다. 여기에 현재 최저가가 감정가와 동일한 200,000,000원이고 비교할 실거래 자료도 없어 가격 메리트까지 확인되지 않습니다. 결론은 임차보증금 위험은 확약으로 해소, 토지 별도등기 위험은 존속, 가격은 검증 필요입니다.
