서울동부지방법원 2026타경50411. 길동청광플러스원큐브1차 6층 608호, 전용 16.685㎡의 아파트[도시형생활주택:원룸형]입니다. 현재 소유자는 주일환이며 2020.03.10. 매매로 120,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 곽동하의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.02.12., 주민등록은 2020.03.09., 점유개시는 2020.03.07., 최초 확정일자는 2020.02.14.이고 보증금은 증액분을 포함해 120,750,000원입니다.
강제경매개시결정은 2026.03.27. 주택도시보증공사에 의해 등기됐습니다. 곽동하의 전입과 임차권은 이보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인으로, 현재 최저가 110,000,000원에서 배당표상 부족분 13,090,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.06.26. 제출된 확약서에서 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 곽동하에 대해서는 그 규칙상 부족분과 별개로 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 387-5 길동청광플러스원큐브1차 6층608호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 천중로42길 70 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트[도시형생활주택:원룸형] · 전용 16.685㎡ · 13층 건물 중 6층 |
| 내부 이용상태 | 현관1 · 방겸주방1 · 욕실겸화장실1 |
| 소유자 | 주일환 · 2020.03.10. 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 승부를 바꾼다
2012.12.11. 설정됐던 강동신용협동조합 근저당권 102,388,000원은 2016.05.02. 이미 말소됐고, 2021년 충남신용보증재단 가압류와 2025년 강동구 압류도 각각 해제되어 등기부상 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 것은 2026.03.27. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 곽동하의 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 제출된 확약으로 대항력과 잔존 보증금 인수 위험이 해당 임차인에 한해 해소됩니다. 2026.04.07. 국민건강보험공단 압류는 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 원래는 인수형, 확약 반영 후 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽동하 | 건물 제6층 제608호 16.685㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 120,750,000원 | 2020.03.09. | 2020.02.14. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 9% 높고 추세도 하락
청광플러스원(큐브1차)의 전용 16.69㎡ 안팎 실거래는 최근 자료에서 93,000,000원~118,500,000원에 형성됐습니다. 전체 12건 평균은 102,958,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 100,875,000원, 최신 거래는 2025.10.의 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 16.69㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 16.69㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2025.06 | 17.08㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.04 | 16.69㎡ | 10 | 102,000,000원 |
| 2025.03 | 16.69㎡ | 13 | 102,000,000원 |
| 2025.03 | 16.69㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.02 | 16.69㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2025.02 | 16.69㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.06 | 16.69㎡ | 10 | 118,500,000원 |
| 2024.05 | 17.08㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2024.05 | 16.69㎡ | 13 | 112,000,000원 |
| 2024.04 | 16.69㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 100,875,000원 |
현재 실질취득액은 확약 반영 시 최저가와 같은 110,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 109.0%로 최근 시세 이상이며, 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -5.8%이므로, 전체 평균만 보고 신건을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 곽동하 보증금 | 120,750,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 곽동하 보증금의 부족분은 13,090,000원으로 표시됩니다. 그러나 2026.06.26. 확약에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길동초등교 남서측 인근. 상업용·업무용건물, 주상용건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장과 지하철 5호선 길동역까지 도보 약 3~4분으로 조사됐습니다.
- 형태. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 6층, 전용 16.685㎡의 도시형생활주택 원룸형입니다.
- 단지. 청광플러스원(큐브1차)은 112세대, 2012.11.21. 준공입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 100,875,000원이고 최근 구간의 가격 추세는 -5.8%입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.1회, 매각 통계상 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 문구와 적용 범위를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 110,000,000원은 최근 12개월 평균 100,875,000원의 109.0%입니다. 현재 가격에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 구간 추세가 -5.8%이므로 과거 고가 거래 118,500,000원을 기준으로 가격을 낙관하면 안 됩니다.
- 유찰 가능성. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 4.1회입니다. 신건 응찰보다 이후 회차의 가격 변화를 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담은 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 처음 보면 보증금 120,750,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 110,000,000원보다 큰 대항력 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산도 부족분 13,090,000원을 매수인 인수액으로 잡습니다. 그러나 2026.06.26. 제출된 확약으로 곽동하에 대한 대항력이 포기되고, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 신건 매력이 높은 것은 아닙니다. 실질취득액 110,000,000원은 최근 12개월 평균 100,875,000원의 109.0%이고, 최신 거래 100,000,000원도 웃돕니다. 가격 추세도 -5.8%, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.1회입니다. 결론은 확약으로 권리는 정리됐지만 신건 가격 메리트는 부족합니다. 현재 회차보다 유찰 이후 가격을 확인하는 편이 데이터에 더 부합합니다.
