서울동부지방법원 2026타경50436. 천호동 에스아이팰리스 5층 503호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔(방1·거실·주방·욕실·보일러실·현관)입니다. 전유면적은 27.46㎡, 사용승인일은 2020.02.06.입니다. 현재 소유자는 이수국이며 2020.03.09. 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 236,000,000원 임차권을 그대로 인수액으로 계산하면 안 된다는 점입니다. 장여정은 2022.02.28. 주민등록, 2022.02.07. 확정일자를 갖추고 2024.03.11. 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 잡힌 2024.06.03. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙 구조만 보면 대항력 있는 임차권입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 장여정)가 2026.06.26. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 5층503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 전유 27.46㎡ · 5층 |
| 소유자 | 이수국 (2020.03.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.06.03. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,941,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31. |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
등기부의 냉동냉장수산업협동조합 근저당권은 2020.03.09. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2024.06.03. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이 되고, 2026.03.05. 국의 압류와 2026.04.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 장여정 실제 임차인 1명 | 236,000,000원 | 2022.02.28. / 2022.02.07. | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 없음 확약 반영 인수 0원 |
② 시세 비교 — 93.0%지만 동일면적 비교는 아니다
S.I팰리스의 최근 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 276,250,000원, 최신 거래는 2025.10. 268,500,000원이며 현재 최저가 257,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.0%입니다. 다만 본건 전유면적은 27.46㎡이고, 거래 표본은 24.1㎡와 41.9㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 24.1㎡ | 8 | 268,500,000원 |
| 2025.05 | 41.9㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 본건 27.46㎡ | 2건 | 276,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 임차인 장여정 보증금 | 236,000,000원 | 236,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,941,750,000원 | 16,602,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 257,000,000원 가정에서는 집행비용 4,398,000원과 장여정 보증금 236,000,000원이 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 16,602,000원이 배당됩니다. 배당 시나리오상 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 257,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 205,600,000원 | 34,078,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 164,480,000원 | 74,622,720원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동, 지하철 5호선 강동역 북동측 인근입니다. 주위는 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상10층 건물의 5층 503호이며, 사용승인은 2020.02.06.입니다. 도시가스난방·승강기·소방·기계식주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방1·거실·주방·욕실·보일러실·현관 구조입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있고, 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 공시지가는 6,307,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. S.I팰리스는 21세대이며 최근 실거래는 2건입니다. 본건 27.46㎡와 일치하는 면적의 거래 표본은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 제출 주체와 적용 범위가 장여정 임차보증금에 한정되는지 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 3번 장여정 임차권은 보증금 236,000,000원, 주민등록 2022.02.28., 확정일자 2022.02.07., 임차권등기 2024.03.11.입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.03.24. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기 원문과 현재 상태를 대조하는 것이 필요합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래 2건은 24.1㎡와 41.9㎡로 본건 27.46㎡와 다릅니다. 최근 12개월 평균 276,250,000원을 동일면적 시세로 그대로 간주해서는 안 됩니다.
- 배당 변동 요소. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
등기 순서만 보면 장여정의 보증금 236,000,000원 임차권은 2024.06.03. 말소기준보다 앞서 있어 대항력 있는 인수형입니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사(양도전: 장여정)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제액이 남아도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 장여정 임차보증금에 대한 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득액은 257,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 실거래 평균 276,250,000원의 93.0%로 표면상 낮지만, 본건과 동일한 27.46㎡ 거래가 아니라는 점이 핵심 한계입니다. 권리 쪽 주된 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 쪽은 실거래 2건·면적 불일치 때문에 강한 할인으로 단정하기 어렵습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 양호, 가격은 비교표본을 보수적으로 볼 사건입니다.
