서울동부지방법원 2026타경50579. 송파구 잠실동 잠실포스코더샵 7층 705호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 현황 아파트이며, 건물은 지하 3층·지상 17층, 사용승인일은 2004.09.02입니다. 현재 소유자는 김민정이고, 2017.11.16 매매를 원인으로 2018.01.25 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 755,000,000원이었습니다.
등기상 말소기준은 2023.06.20 을구 10번 근저당권으로, 채권최고액 150,000,000원입니다. 이후 하나캐피탈·비엔케이캐피탈·신한은행·신용보증기금의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 단순하지만, 이 사건은 임차인 조사 때문에 결론을 보수적으로 잡아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 336-5 잠실포스코더샵 7층 705호 · 서울특별시 송파구 백제고분로 188 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 아파트 · 비교면적 84.92㎡ · 지하3층, 지상17층 중 7층 |
| 소유자 | 김민정 · 2017.11.16 매매 · 2018.01.25 소유권이전 · 거래가액 755,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,430,000,000원 / 1,430,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 메르세데스벤츠모빌리티코리아 주식회사 / 277,123,060원 |
| 말소기준 | 2023.06.20 을구 10번 근저당권 · 이순희 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계가 핵심
말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 등기상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매각가 1,430,000,000원에서 채권자 청구액 전액을 배당하고 소유자에게 잔여금이 돌아가는 구조로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 모두 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강수현 | 705호 · 주거 2022.09.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤태익 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 2026.05.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강수현의 전입일은 말소기준일 2023.06.20보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 윤태익은 2026.05.22 배당요구를 했으나 전입일과 보증금이 미상입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위나 승계 신고가 아니므로 실제 임차인 2명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 3.2% 높고, 추세는 상승
잠실포스코더샵 비교면적의 최근 실거래 12건 가운데 최근 12개월에 해당하는 7건의 평균은 1,385,714,285원입니다. 신건 최저가 1,430,000,000원은 이 최근 평균의 103.2%로, 최근 시세보다 낮은 가격은 아닙니다.
다만 시장 흐름은 약세가 아니라 상승 방향입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세 차이는 +14.5%이고, 최신 거래는 2026.06 · 1,500,000,000원입니다. 따라서 1.43억이 아니라 14.3억원의 현재 최저가는 최신 거래 15억원보다는 낮은 위치지만, 가격 평가의 우선 기준인 최근 12개월 평균을 넘어서는 만큼 신건 자체에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.38㎡ | 12 | 1,500,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 4 | 1,500,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 3 | 1,350,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 15 | 1,350,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 13 | 1,380,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 14 | 1,300,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 8 | 1,320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 1,385,714,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,700,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 이순희 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 65,834,639원 | 65,834,639원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 79,951,035원 | 79,951,035원 |
| 5. 경매개시결정 · 메르세데스벤츠모빌리티코리아 | 277,123,060원 | 277,123,060원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 322,544,642원 | 322,544,642원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 373,846,624원 |
현재 시뮬레이션에서는 채권자 청구총액 1,039,453,376원이 모두 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 두 임차인의 보증금도 미상이므로 소유자 잔여금과 실제 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 리스크는 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,430,000,000원 | 1,039,453,376원 | 0원 | 373,846,624원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,144,000,000원 | 1,039,453,376원 | 0원 | 90,706,624원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 915,200,000원 | 903,648,000원 | 135,805,376원 | 0원 |
등기채권만 놓고 보면 1회 유찰 시에도 채권자 청구총액이 전액 배당되고, 2회 유찰 시에는 135,805,376원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 숫자는 임차 보증금 미상이라는 별도 변수를 해소하지 못합니다. 특히 대항력이 인정되는 임차보증금이 낙찰가보다 크다면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있으므로, 단순히 유찰가만 보고 “싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 삼전역 남측 인근으로, 아파트·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 삼전역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상17층, 사용승인일 2004.09.02. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 백제고분로, 남동측 삼전로, 서측 백제고분로20길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·삼전지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,854.1㎡, 공시지가 21,550,000원/㎡, 지목 대, 평지·부정형입니다.
- 단지. 잠실포스코더샵 86세대, 비교면적 84.92㎡. 최근 거래는 1,295,000,000원부터 1,500,000,000원까지 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강수현 보증금 확인. 2022.09.07 전입은 말소기준 2023.06.20보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 윤태익 전입일 확인. 2026.05.22 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제를 단정할 수 없습니다. 전입일·확정일자·보증금 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 1,430,000,000원은 최근 12개월 평균 1,385,714,285원의 103.2%입니다. 최근 평균보다 낮은 가격이 아닙니다.
- 상승 추세와 최신 거래 구분. 추세는 +14.5%, 최신 거래는 1,500,000,000원이지만, 전체 평균 1,312,750,000원만을 근거로 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
- 유찰 시에도 임차인부터. 1회 유찰 시 1,144,000,000원, 2회 유찰 시 915,200,000원이지만 대항 임차보증금이 크면 실질취득가가 낙찰가와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 대조해 보증금과 인수관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 임차보증금을 확인해야 한다”
잠실포스코더샵 705호는 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 경매의 실질 위험은 등기 바깥의 임차관계에 있습니다. 강수현은 말소기준보다 앞선 2022.09.07 전입이고 보증금이 미상이며, 윤태익 역시 보증금과 전입일이 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 실제 임차인이므로 보증금 확인 전까지는 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
가격도 신건에서 공격적으로 볼 이유는 제한적입니다. 최저가 1,430,000,000원은 최근 12개월 평균 1,385,714,285원의 103.2%입니다. 최근 추세가 +14.5%이고 최신 거래가 1,500,000,000원이라는 점은 긍정적이지만, 최근 평균보다 높은 신건 가격에 임차 리스크까지 열려 있는 상태입니다. 이 사건의 핵심은 “14.3억이 싸냐”가 아니라, 두 임차인의 보증금·대항력·배당관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것입니다.
