감정가 29%까지 내려왔지만, 임차관계는 여전히 ‘미상’ — 광주 금산빌딩 405호

광주지방법원 2025타경31862. 광주 남구 진월동 금산빌딩 4층 405호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 401호부터 407호까지 오피스텔입니다. 감정가 2억 1,700만원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 6,221만 9,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차관계 확인과 실질취득비용의 확정입니다.

등기상 말소기준권리는 2020년 3월 31일 설정된 나주신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 이후 말소 또는 일부해지 등기가 기재돼 있고, 현재 경매의 말소기준 이후에 남은 압류, 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 나타난 두 명의 점유·임차 신고는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 대항력 없음이나 인수 0원을 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 미확정

2019년 설정됐던 서광주농업협동조합·완도농업협동조합·네트워크에셋대부· 금하산업 근저당권은 2020년 3월 31일 해지에 따른 말소등기가 기재돼 있습니다. 2020년 3월 27일 설정된 새마을금고 계열 근저당권들도 2020년 3월 30일 일부해지 등기가 이어집니다. 따라서 과거 설정 내역의 채권최고액을 단순 합산해 낙찰자가 모두 인수한다고 볼 수는 없습니다.

현재 권리분석의 기준점은 2020년 3월 31일 나주신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 남구·국·국민건강보험공단 압류와 후순위 근저당권, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당에서 선차감될 수 있어 후순위 채권자의 실제 배당은 더 줄어들 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 대항력은 모두 미상

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로, 현재 확인되는 실제 점유·임차 신고는 2명입니다. 두 신고 모두 전입신고일과 확정일자가 없고, 한 명은 보증금이 0원으로 기재됐으며 다른 한 명은 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 보증금 0원 기재만으로 임대차가 없다고 단정할 수 없고, 점유자와 계약관계 및 전입세대 열람 결과를 반드시 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 29%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

확인된 동일 건물 또는 유사 물건의 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가의 28.7%지만, 다섯 차례 유찰됐다는 사실은 시장이 감정가와 이전 최저가 구간에서 응찰하지 않았다는 뜻이기도 합니다.

특히 이 물건은 사건상 근린시설이면서 감정 이용상태는 오피스텔이고, 주변도 아파트·단독주택· 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다. 주거용 아파트처럼 거래 표준화가 쉽지 않아 개별 호실의 임대수익, 공실, 실제 용도, 전입 가능 여부, 관리 상태에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,219,000원 가정)

총 채권액 20,793,000,000원 중 예상배당은 60,699,058원이며, 미배당액은 20,732,300,942원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 자금 구조

신청채권자 나주신용협동조합의 청구액은 5,202,663,540원이지만, 세 시나리오 모두 신청채권자 예상배당액은 0원으로 산정돼 있습니다. 선순위 채권과 집행비용만으로 매각대금이 소진되는 구조이므로, 추가 유찰은 낙찰가를 낮추지만 복잡한 채권관계나 임차인 확인 문제를 해결해 주지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진월초등학교 북동측 인근이며, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통이용 상황은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 금산빌딩 401호부터 407호는 오피스텔로 이용 중이며, 해당 405호도 같은 이용상태 범위에 포함됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물로, 전기·위생·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측 왕복 2차로 아스팔트 도로와 서측 폭 약 8m 아스팔트 도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,353㎡, 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 공시지가는 1,249,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 저촉되고 중로2류·소로2류에 접합니다.
• 공부 차이. 경사지에 건축돼 지하 1층이 지상에 노출되고 동측 전면도로에 접합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설과 오피스텔 이용이 혼재된 개별 호실로, 실거래 비교자료 없이 아파트 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입세대 확인. 알수없·중부컴의 실제 점유 여부와 전입신고일을 말소기준일 2020.03.31.과 대조해야 합니다.
• 임대차계약 원본. 보증금·월세·계약기간·확정일자·배당요구 여부를 확인해 미배당 승계액을 계산해야 합니다.
• 현장 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이 함께 나타나므로 실제 내부구조와 영업·주거 사용상태를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 같은 금산빌딩 호실의 매매·임대 사례와 진월동 유사 오피스텔·근린시설의 실거래를 별도로 조사해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 말소등기 대조. 과거 근저당권의 해지·말소 및 일부해지 범위가 해당 405호에 어떻게 반영됐는지 등기 원문과 공동담보목록을 대조해야 합니다.
• 명도 비용. 임차인 또는 점유자가 남아 있다면 인도명령 가능 여부와 이사협의 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비 체납. 승계될 수 있는 공용부분 관리비와 전기·수도 등 개별 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각서류 원본. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “29% 낙찰가”보다 먼저 확인할 것

이 물건은 감정가 2억 1,700만원에서 6,221만 9,000원까지 내려왔습니다. 그러나 다섯 차례 유찰과 28.7%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 실거래 자료가 없고, 근린시설·오피스텔 이용이 혼재하며, 무엇보다 두 점유·임차 신고의 대항력과 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.

등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 임차인 인수는 등기부만으로 결정되지 않습니다. 전입일과 보증금을 확인해 대항력 있는 임차인이 없다는 결론이 나와야 비로소 최저가를 실질취득액의 출발점으로 쓸 수 있습니다. 현재 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 권리와 시세가 확인되기 전에는 저가매수로 판단할 수 없다”입니다.