광주지방법원 2025타경52394. 광양시 중동 성호2차아파트 213동 1704호가 경매로 나왔습니다. 24층 건물의 17층에 자리한 아파트로, 비교 대상의 전용면적은 59.79㎡입니다. 현재 소유자는 문건태 씨로, 2020년 10월 14일 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광양중앙신용협동조합 앞으로 채권최고액 54,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
그 이후 고국관의 가압류 20,000,000원과 경기신용보증재단의 가압류 30,000,000원이 차례로 설정됐으며, 2025년 12월 5일 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준은 2020년 광양중앙신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 임차관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 17층 1704호 |
| 도로명주소 | 광장로 70 |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 24층 중 17층 |
| 비교 대상 전용면적 | 59.79㎡ |
| 소유자 | 문건태 (2020.10.14 소유권이전, 거래가 95,000,000원) |
| 감정가 | 71,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 25,596,699원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 예상 인수액 | 0원 (등기상 권리·예상배당 기준) |
| 미납관리비 | 1,317,730원 (2025년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.10.14 설정된 을구 9번 근저당권입니다. 광양중앙신용협동조합의 채권최고액 54,000,000원 근저당이 말소기준이 됩니다. 이후 고국관의 가압류 20,000,000원, 경기신용보증재단의 가압류 30,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 국민은행·우리은행·광주은행·농협은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인폭은 제한적
성호2차 동일 면적 59.79㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래 시기는 2025년 12월부터 2026년 4월까지이며, 최근 12개월 평균은 56,316,666원입니다. 최신 거래가는 62,500,000원이고, 최저 거래가는 45,000,000원, 최고 거래가는 70,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
현재 최저매각가 49,700,000원은 최근 12개월 평균의 88.3%에 해당합니다. 최신 거래가 62,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 감정가 71,000,000원에서 1회 유찰된 현재 가격에는 실거래 대비 가격 차이가 분명히 존재합니다. 다만 최저 거래가가 45,000,000원인 만큼, 동일 면적이라는 이유만으로 모든 거래보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,294,600원 |
| 1. 근저당 · 광양중앙신용협동조합 | 54,000,000원 | 48,405,400원 |
| 2. 가압류 · 고국관 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 104,000,000원 | 48,405,400원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 55,594,600원 |
집행비용 1,294,600원을 먼저 공제하면 근저당권자에게 48,405,400원이 배당되고, 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 미배당 채권 55,594,600원은 매수인의 인수액과 구별됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 가격과 미배당 증가
현재 회차는 감정가의 70%인 49,700,000원입니다. 추가 유찰이 발생하면 예정 최저가는 더 낮아질 수 있지만, 채권자 미배당액도 커집니다. 아래 금액은 각 회차의 예상 매각가를 기준으로 한 비교입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 49,700,000원 | 48,405,400원 | 55,594,600원 |
| 2회 유찰 (49%) | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 70,236,220원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 80,485,354원 |
어느 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원의 진행 결과에 따라 달라집니다. 단지 평균 4.7회 유찰이라는 과거 통계만으로 이 물건 역시 같은 횟수만큼 유찰된다고 예측해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 광양중진초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지방도 제865호선이 있습니다. 단지 서측과 동측에 진출입로가 개설돼 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물의 17층입니다. 가스보일러 개별난방, 도시가스, 급배수·위생설비, 승강기와 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역으로, 중로1류·중로2류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며, 토지 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 환금성. 비교 단지 통계상 1,773세대이며 준공일은 2003.11.07입니다. 동일 면적의 실거래는 존재하지만 가격 편차가 있고, 경매 매각률 46%, 평균 유찰 4.7회라는 점에서 신속한 재매각을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준 가격 판단. 감정가 71,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 56,316,666원, 최신 거래 62,500,000원 및 저가 거래 45,000,000원을 함께 비교하세요. 특히 213동과 실거래 비교 대상 동의 차이를 확인해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 2025년 12월 기준 1,317,730원의 체납이 있습니다. 관리사무소에서 최신 잔액, 공용·전용부분 구분과 매수인 부담 가능 범위를 확인하세요.
- 실제 점유관계 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 서류를 대조하고, 실제 점유자의 권원과 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 채권자 명칭 대조. 근저당권자 광양중앙신용협동조합과 경매개시결정상 광양신용협동조합의 명칭 차이 및 신청채권액 25,596,699원의 관계를 원본 경매기록에서 확인하세요.
- 환금성 보수적 판단. 과거 평균 유찰 4.7회, 매각률 46%를 고려해 낙찰 후 재매각 소요기간과 유동성 위험을 검토하세요.
- 건물 상태. 17층 1704호의 실제 내부 상태, 누수·설비·수리 필요 여부, 개별 호수의 조망과 층별 가격 차이를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 낮다 ≠ 바로 낙찰받아도 된다”
광양 성호2차 213동 1704호의 가장 큰 장점은 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 등기 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원이고, 최저매각가 49,700,000원은 최근 동일 면적 거래 평균 56,316,666원보다 낮습니다. 최신 거래가와 비교해도 현재 최저가는 낮은 수준입니다.
그러나 가격 차이만으로 최종 판단을 끝낼 수는 없습니다. 동일 면적 저가 거래가 45,000,000원까지 존재하며, 비교 거래의 동별 차이도 확인해야 합니다. 여기에 미납관리비 1,317,730원, 임대관계 미상, 단지 평균 4.7회 유찰 및 46%의 경매 매각률이 함께 고려돼야 합니다. 권리상 장점과 가격 차이는 인정하되, 실제 점유·관리비·개별 호수 시세를 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 물건입니다.
