광주지방법원 2025타경52394. 광양시 중동 성호2차아파트 213동 17층 1704호입니다. 감정 이용상태 역시 아파트이며, 24층 건물의 17층입니다. 현재 소유자는 문건태로, 2020년 10월 14일 소유권을 이전받으면서 거래가액 95,000,000원이 등기됐습니다. 같은 날 광양중앙신용협동조합 명의 채권최고액 54,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 고국관의 20,000,000원 가압류와 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류, 2025년 12월 5일 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 권리 인수가 아니라 현재 최저가가 최근 거래 시세보다 현저히 높다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 17층 1704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.79㎡ · 24층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 문건태 (2020.10.14. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 25,596,699원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2025년 12월 기준 1,317,730원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도로 인수할 임차보증금은 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2020년 10월 14일 광양중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 고국관 가압류 20,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 7,100만원은 최근 평균의 126.1%
성호2차 동일 평형 전용 59.79㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026년 4월 62,500,000원입니다. 현재 최저가는 71,000,000원이므로 최근 평균보다 14,683,334원 높고, 최신 거래보다도 8,500,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
실거래 범위는 45,000,000원~70,200,000원입니다. 현재 최저가 71,000,000원은 최근 평균의 126.1%일 뿐 아니라, 이 12건 가운데 최고 거래가 70,200,000원보다도 800,000원 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 자체를 기준으로 할인처럼 해석할 여지가 없습니다. 현재 회차에서는 최근 실거래보다 저렴하다는 표현을 사용할 수 없는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,000원 |
| 1. 근저당 · 광양중앙신용협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 가압류 · 고국관 | 20,000,000원 | 15,322,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 104,000,000원 중 예상 배당액은 69,322,000원, 미배당액은 34,678,000원입니다. 다만 이 미배당은 말소기준 이후 채권의 배당 부족분으로, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지방도 제865호선이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 24층 건물의 17층이며 위생·급배수, 가스보일러 개별난방, 도시가스, 화재탐지·경보, 승강기, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 광양중진초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역이 저촉됩니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 환금성. 비교 단지는 1,773세대, 2003.11.07 준공입니다. 동일 평형 12건 거래가 45,000,000원부터 70,200,000원까지 분포하고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 금지. 최저가 71,000,000원은 최근 평균의 126.1%이며 최신 거래와 최근 최고 거래보다도 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 56,800,000원, 2회 유찰 시 45,440,000원입니다. 현재 시세와 비교할 때 신건과는 가격 위치가 크게 달라집니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당액은 34,678,000원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 1,317,730원의 미납관리비가 확인됩니다. 입찰 전 현재 정산 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 최종 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개다”
이 사건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 2020년 광양중앙신용협동조합 근저당권이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 임차인 인수도 없습니다. 문제는 가격입니다. 실질취득 71,000,000원은 최근 평균 56,316,666원의 126.1%, 최신 거래 62,500,000원보다 8,500,000원 높습니다. 최근 최고 거래 70,200,000원보다도 비싼 데다 단지 경매 평균 유찰이 4.5회입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과하지만 신건 가격은 보류가 핵심입니다. 낮은 경매가처럼 보이는 절대금액보다, 최근 실제 거래와의 상대가격을 먼저 봐야 합니다.
