서울서부지방법원 2024타경50154. 용산구 한강로3가 한강로우림필유아파트 104동 12층 1204호입니다. 현재 소유자는 천하람으로, 2022.04.20 매매를 원인으로 2022.08.22 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,850,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석상 말소기준은 2023.02.17 신동민 근저당권 240,000,000원입니다.

다만 이 물건은 “말소기준 이후 권리만 보면 단순하다”는 이유로 바로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 남기환 임차인의 전입·점유일이 2022.11.15로 말소기준보다 약 3개월 앞섭니다. 감정평가 참고사항에는 임대차계약일 2022.08.22, 주민등록·점유개시·확정일자 2022.11.15, 전유부분 전부, 임차보증금 500,000,000원, 차임 800,000원으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력은 인정되는 구조이며, 배당으로 보증금이 전액 소멸하는지 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

2022.08.22 설정된 주식회사리썸자산관리대부의 근저당권은 채권최고액 1,590,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 같은 근저당과 관련한 채권 질권, 근저당권 이전, 근질권 설정 이력이 이어져 있으므로 입찰 전 원등기와 말소·이전 기록을 함께 대조하는 것이 안전합니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2023.02.17 신동민 근저당권입니다.

② 임차인 — 대항력은 있고, 배당으로 인수 0원이 되는지 확인

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 남기환 본인의 임차관계로 파악됩니다. 전유부분 전부를 대상으로 한 임대차이고, 감정평가 참고사항에는 주택임차권 설정 사실도 적시되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 21.6억은 최근 평균보다 3.225억 높다

한강로우림필유 동일 면적 84.99㎡의 최근 12개월 거래는 4건이며 평균은 1,837,500,000원입니다. 최신 거래는 2025.09의 2,000,000,000원입니다. 현재 최저매각가 2,160,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.6%이고, 최신 거래가보다도 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 -0.7%로 하락 방향입니다.

전체 5건 평균은 1,840,000,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 적절합니다. 신건 최저가 2,160,000,000원은 최근 평균보다 322,500,000원 높고, 최근 실거래 최고가 2,000,000,000원보다도 160,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,160,000,000원 가정)

위 배당 가정의 채권 합계는 240,000,000원이고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 1,896,000,000원입니다. 다만 남기환 임차보증금 500,000,000원의 우선변제 반영 여부를 확인해야 실제 인수 여부를 최종 확정할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 가격 — 1회 유찰부터 시세 아래

가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 1,728,000,000원으로 최근 12개월 평균 1,837,500,000원 아래로 내려갑니다. 다만 이 사건은 가격 할인보다 선순위 임차인의 배당·말소 구조 확인이 먼저입니다. 임차보증금의 미배당액이 생기면 낙찰가와 별개로 매수인의 실질 부담이 커질 수 있으므로, 회차별 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용산역 남서측 인근. 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 용산역(지하철1호선·경의중앙선), 신용산역(지하철4호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상12층 건물의 12층 1204호이며 아파트로 이용 중입니다. 승강기·소화전·지하주차장·전기차충전·난방 설비 등이 있습니다.
• 단지. 우림필유 · 144세대 · 2006.09.15 준공 · 대상 면적 84.99㎡입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 9,804,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정사항이 확인됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 배당 확인. 남기환의 보증금 500,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 감정평가 참고사항에 주택임차권 설정이 적시되어 있으므로 등기부 원문에서 임차권등기의 순위·말소 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 기존 1,590,000,000원 근저당 이력. 리썸자산관리대부 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되지만 이후 이전·근질권 관련 등기가 이어져 있어 원등기와 후속 변경을 함께 대조해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 현재 최저가 2,160,000,000원은 최근 12개월 평균 1,837,500,000원의 117.6%입니다. 현 회차는 시세 할인 구간이 아닙니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.7%이므로 과거 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 맞습니다.
• 재감정 확인. 채무자겸소유자의 신청으로 재감정된 사건이므로 감정평가서의 평가시점과 비교사례를 원문에서 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 아파트 용도 부지에 관한 토지거래계약 허가구역 지정사항이 확인되므로 입찰 시 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 21.6억보다 선순위 임차인부터 본다”

이 물건은 용산역·신용산역 접근성이 좋은 84.99㎡ 아파트지만, 현재 회차의 숫자는 매력적이지 않습니다. 최저가 2,160,000,000원은 최근 12개월 평균 1,837,500,000원의 117.6%이고 최신 거래 2,000,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -0.7%입니다.

권리 쪽에서는 남기환이 2022.11.15 전입·점유했고 같은 날 확정일자가 적시되어 있어, 2023.02.17 신동민 근저당보다 앞선 대항력 임차인입니다. 감정평가 참고사항의 임차보증금은 500,000,000원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 선순위 임차인의 배당 반영을 원문으로 확정해야 하므로, 이 사건은 “권리가 깨끗한 신건”이 아니라 선순위 임차인 검증이 필요한 고가 신건으로 보는 편이 맞습니다.

결론은 현재 회차 보류. 가격이 최근 시세보다 높은 데다 임차보증금의 배당·말소 확인이라는 선행 과제가 있습니다. 1회 유찰 가격 1,728,000,000원부터 최근 평균 아래로 들어오지만, 그때도 최저가만 보지 말고 남기환의 미배당 보증금이 실제로 0원이 되는지를 먼저 확정해야 합니다.